Bjurfors Rivieran

Hem/Bjurfors Rivieran

Intervju med Harald Starke av Christina Lindqvist

 

 

Ta inte av dig skorna!

 

Nej, i det här fallet skall vi inte lyda allas vår Povel Ramel, åtminstone inte när det gäller hans tes ”Ta av dej skorna” – den gäller i n t e när det gäller franskt mäkleri. Det är många saker du som svensk köpare av en fransk bostad skall tänka på, men vi kan ju ta det från början: Ta inte av dig skorna och glöm allt vad blå svenska skoskydd är när du besöker ett franskt objekt!

 

Du befinner dig nämligen i en helt annan kultur, med andra synsätt och vanor än de svenska.

 

Dessutom kanske lägenheten du besöker vid första anblicken ter sig som ett mörkt hål; fransmännen – speciellt de äldre – har för vana att stänga ute solen, speciellt under sommarens allra varmaste dagar. En märklig känsla uppstår hos den ljustörstande svensken vars förhoppningar nu plötsligt visar sig i en helt annan dager…

 

 

Bjurfors starke man på Rivieran heter Harald. Om han valdes på grund av namnet låter vi vara osagt, men är man döpt till ett fornnordiskt namn som betyder ”härförare” och dessutom heter Starke i efternamn, ställer det ju onekligen krav på personen i fråga och i det här fallet, hans mäkleri. Om vi därtill berättar att man på Haralds nattduksbord återfinner 1900-talsfilosofen Wittgenstein och hans föregångare, 1800-talets Kant, blir bilden av en svensk mäklare på hela Europas Riviera, den franska, alltmer intressant.

 

Bland Ludwig Wittgensteins teser finns den logiska positivismen och vardagsspråksfilosofin; om språkets och talets betydelse, nog så viktiga faktorer för en svensk mäklare i Frankrike med kunder från världens alla hörn. Immanuel Kant är svårare att applicera i mäkleriet; i mäklarens vardag kanske Harald trots allt har nytta av hans pragmatiska tes om att ”förnuftet är etikens grundval”.

 

Att just nämnda tänkare ofta citeras beror på att Harald på 1980-talet studerade filosofi i Paris; studier som följdes av statskunskap och ekonomi. Under de många åren i den franska huvudstaden hann han med att gifta sig, få två barn och inneha en flerårig anställning på ett svenskt byggföretag.

 

I slutet på 1990-talet träffade han Colette, flyttade till Rivieran och med sina erfarenheter från byggandets alla aspekter startade han så en egen mäklarfirma som för 6-7 år sedan ingick ett representationsavtal med mäklarfirman Bjurfors.

 

I dag återfinns kontoret på Rue d’Antibes i Cannes, där Colette är administrativ chef, antalet anställda har utökats, kundkretsen är stor och varierande, liksom utbudet – regionen är vidsträckt.

 

 

 

 

Mörkläggning och mått på gardinerna

 

Men hur var det nu med mörkläggningen av den franska lägenheten, undrar jag.

 

Harald svarar med en anekdot ur det egna livet:

– När jag och min hustru köpte vår nuvarande bostad satt där en nybliven änkling och rökte. Efter tre besök såg Colette fortfarande inte den fina bostaden, utsikten… allt hon såg var den gamle mannen som satt och rökte i sin ensamhet.

 

Nej, det är ingen sorglig historia (den fick också ett vackert slut, genom att de köpte bostaden och renoverade den), utan den franska verkligheten; den franske köparen finns ofta i bostaden när mäklaren och hans kund besöker lägenheten/villan. Den franske säljaren följer ofta de båda som en ”skugga”, berättar om hur de kan möblera, vad allting kostat… med andra ord kanske han/hon säger ”fel saker” och därigenom avskräcker den presumtiva köparen. Nej, ett gott råd till säljaren: Ta en promenad!

 

Vi tänker lite olika, svenskarna och fransmännen.

 

Den svenske köparen börjar kanske mäta golvytan, måtten på gardinerna… utan att ha för avsikt att köpa just det objektet. Den franske ägaren står som ett frågetecken och undrar vad svensken håller på med.

 

En fransk mäklare och en fransk säljare kanske inte kan alla detaljer om objektet ifråga. Centimetrar, skatter, kostnader… Svaren kan bli svävande, stundtals nog så flytande… Det handlar inte om okunskap, snarare mentalitet – glöm inte det!

 

Kulturkrocken är total i de båda fallen!

 

 

 

Vilken typ av människa är du?

 

Hur många köpare har inte förblindats av en utsikt, av det vackra vädret eller av naturens skönhet under sin sydländska resa? Priset kanske blir högt; som köpare upptäcker du kanske att du inte trivs, att du vill byta bostad – då gäller det att tänka efter före.

 

Vis av erfarenhet delar Harald med sig av några goda och handfasta råd, råd som han också förmedlar på de mässor och seminarier han deltar i 3-4 gånger per år i Sverige där potentiella köpare finns.

 

–          Du måste tillbringa lite tid i den stad du vill bo i. Se på miljön, människorna, kvarteren… Kommer du att trivas?

–          Vilken typ av människa är du? Bergs- eller stadsmänniska?

–          Titta gärna flera gånger, besök platsen under olika årstider.

–          Ta gärna råd av någon som är objektiv.

–          Se på prisutvecklingen i vissa kvarter, på dess historik, på dess utveckling

–          Närheten till elementära saker som ”var kan jag handla bröd?”, hur ser kommunikationerna ut?

–          Närheten/tillgången till det som intresserar just dig?

–          Spendera gärna lite tid med mäklaren du kontaktat, för att förstå hur det franska systemet fungerar – det är många parametrar man skall sätta sig in i

 

Och sist men inte minst viktigt:

–          Hur ser kommunpolitiken ut? Vem är borgmästare?

 

(Det sistnämnda låter ju onekligen komplicerat, men det finns alltid någon att fråga om råd. En kommun skall vara välskött!)

 

 

Har köparna ändrat utseende?

 

Tidigare valde många svenskar att bosätta sig och skriva sig i Frankrike efter sin pensionering; skatterna var lägre, man kunde njuta sitt otium i sol och värme, i dag har ett generationsskifte skett. Genom det ökade välståndet i Sverige har köparna blivit yngre, i dag söker de fortfarande aktiva 50- och 60-talisterna ett sekundärboende i Frankrike. De är fortsatt skrivna i Sverige, men många väljer ändå att köpa en villa på Rivieran genom att priserna gått isär väsentligt mellan lägenheter och villor. Nå, inte enbart därför, de unga har ofta barn och behöver större utrymmen.

 

Faktum kvarstår dock: 70 % av alla skandinaviska köpare söker en 3-rummare medan fransmän och italienare har lite andra krav.

 

 

 

Varför välja Frankrike?

 

En självklar fråga i denna ekonomiska orostid är naturligtvis: Varför välja Frankrike framför Spanien eller Portugal?

 

För Harald är svaret enkelt:

 

–          Här finns en genuin miljö, den är inte ”sönderbyggd” som på vissa andra ställen.

–          Utbudet av aktiviteter är stort; är du intresserad av sport kan du åka skidor på förmiddagen och bada på eftermiddagen, här finns också ett stort kulturellt utbud, längs hela kusten.

–          Det geografiska läget, närheten till flygplats, till alla pärlor på den franska Rivieran men även till grannlandet Italien.

–          Klimatet, årstidsväxlingarna.

–          Integrationen är strukturerad, du har även tillgång till den svenska Rivieraklubben och den svenska kyrkan och därigenom, ett stort socialt nätverk.

 

Vad som är intressant att notera är att den svenske köparen i gemen inte är orolig för en eventuell osäker ekonomisk marknad; Rivieran kommer alltid att vara Rivieran, med dess rika kultur och historia – priserna är jämförelsevis stabila trots politiska maktskiften genom att de många utlänningar som investerar på kusten håller uppe prisnivån.

 

 

Men så var det det där med skatterna…

 

Ja, förvisso får sekundärboende betala mer i skatt än dem som skriver sig i Frankrike, men å andra sidan, vissa saker är avdragsgilla i den svenska deklarationen. Den skatteökning (skattesatsen på 19 % späddes på med ytterligare 15,5 %) som president Hollande införde 2012 för ”fritidsboende” är nu föremål för process i EU-domstolen. Många när förhoppningen att franska staten skall förlora ärendet så att man i fortsättningen slipper betala sociala avgifter två gånger.

 

Och glöm inte att om man är skriven i Sverige men äger en bostad i Frankrike är det bara fastigheten som beskattas, inget annat.

 

Att notera: Frankrike har dessutom två förvirrande skatter på boendet i varje kommun (att jämföra med kommunalskatten i Sverige): La Taxe Foncière som skall finansiera kommunens sociala omkostnader och La Taxe d’Habitation som beräknas på bostadsytan. Liksom i Sverige kan skatterna variera från kommun till kommun.

 

 

och de andra ”osvenska” företeelserna…?

 

Om du som svensk vill sälja din bostad i Frankrike vänder du dig till en mäklare där du känner att personkemin stämmer (viktigt – ni skall ju trots allt samarbeta en längre tid), men plötsligt får du besök av en helt annan med en presumtiv kund. Hur fungerar det egentligen och har jag som säljare något att säga till om i dylika fall?

 

–          I Frankrike kan säljare välja mellan att ge uppdragsavtal som antingen är exklusiva, det vill säga endast till en mäklare, eller icke exklusiva, som innebär att man ger flera mäklare uppdrag att arbeta parallellt, svarar Harald och fortsätter:

–          I båda fallen kan mäklaren som har uppdrag dyka upp med en annan, samarbetande mäklare som då visar sig ha en spekulant. Samarbetet med mäklare fungerar ju på ett helt annat sätt än i Sverige och ofta finns det en mäklare som representerar säljaren och en som representerar köparen. I de flesta fall fungerar det smidigt.

 

I Sverige betalar vi en lagfartsavgift till skatteverket inom tre månader när vi köpt en fastighet (inte bostadsrätt), i Frankrike tar notarien hand om alla handlingar, förmedlar köpeskillingen etc. Den franska notarien är en institution, det kan finnas flera i samma stad. En del är både dåliga och slarviga – hur skall jag som svensk veta vem jag skall vända mig till?

 

–          Enklast är ju att be mäklaren om råd, svarar Harald lugnt.

 

Jag litar på hans ord; som mäklare med snart 30 års erfarenhet av affärer bör ha en viss kännedom i ämnet.

 

 

Mäklarens svårigheter

 

Sitt namn till trots har även Harald Starke svårigheter i sitt yrke som mäklare och dem är han inte ensam om:

 

–          Frankrike är ett stort land, i motsats till Sverige, det märks på många områden, inte minst när det gäller statistik. I Frankrike är den obskyr. Hur sätter man priser på bostäder? Ett exempel: För ett hus på landet finns inget jämförelsematerial. Viket pris sätter man?! Många säljer ur ”bekvämlighetssynpunkt”, översatt till svenska betyder det att man inte utnyttjar lägenheten så mycket – man vill gärna sälja men att det inte är i bråttom… Så hur marknadsför man sådana objekt, genom vilka kanaler, inte minst med tanke på de olika språken, målgrupperna, tidsperspektiv vi rör oss med?

 

I Frankrike sätter alltid säljaren utgångspriset enligt ”the endowment effect” – man tillskriver sin bostad ett högre värde än det egentligen har bara för att man själv står som ägare. – Som säljare måste man vara realist, se sig omkring och krasst acceptera det kvadratmeterpris som gäller i ditt område/din stad, effekterna av landets ekonomi etc.

 

Men vill du bosätta dig i Frankrike får du ett nytt liv på köpet, det intygar både författaren av dessa rader och Harald Starke, vars ungdomliga förälskelse till Paris nu fördjupats i en mogen människas kärlek till allas vår kust, den franska Rivieran.

 

_________

Christina Lindqvist©, frilansskribent, författare till flera kåserisamlingar om livet i Frankrike, boken om Frankrikes första domän ”Stories of Castellaras” (2012) och medförfattare till ”Den franska Rivierakoden”, KnowWare Publications, utgåva 2, 2012), om våra länders olika koder och de kulturkrockar som ibland uppstår.

2017-05-19T12:32:43+00:00 14 maj 2014|0 kommentarer

Ändrade reavinstskatter gör det intressantare att sälja sin bostad i Frankrike nu

 

Reavinstskatter i Frankrike

 

Detta dokument har sammanställts i samarbete med SARF AZUR. Det rör sig om fiktiva exempel. Endast en personlig genomgång kan utgöra bas för en exakt beräkning av reavinstskatten vid försäljning av egendom i Frankrike. Beräkningen är gjord på skattesatser satta den 1 september 2013. Skatteberäkningen gäller försäljning av fritidsbostad. Det finns ingen skatt på försäljning av primärbostad i Frankrike.

 

Exempel nummer 1

 

Fru Jansson, skattskriven i Sverige, köpte en lägenhet i Frankrike den 31 augusti 2000, för
1.000.000 euros

Hon säljer denna i oktober 2013 för  4.000.000 euros

 

1°) Beräkning av bruttovinst =

Försäljningspris : 4.000 000 euros

– inköpspris : 1.000.000 euros

– inköpskostnad (schablon på 7,5%) : 75.000 euros

– schablon renoveringsarbeten : (15% av inköpspriset) : 150.000 euros

= total nettovinst : 2.775.000 euros

 

2) Skatteberäkning :

Beskattningsbar summa : 2.775.000 euros

Antal innehavsår: 13 år

Avskrivning (48%) : 1.332.000 euros

Restbelopp : 1.443.000 euros

Särskild avskrivning 25% : 360.750 euros

Beskattningsbart belopp: 1.082.250 euros

Reavinstskatt (19%) : 205.628 euros

 

3°) Sociala avgifter :

Beskattningsbart belopp: 2.775.000 euros

Antal innehavsår : 13 år

Avskrivning (13,20%) : 366.300 euros

Restbelopp : 2.408.700 euros

Särskild avskrivning 25% : 602.175 euros

Beskattningsbart belopp : 1.806.525 euros

Sociala avgifter (15,5%) : 280.011 euros

 

4°) Extraskatt (för all vinst över  50.000 euros) :

Bas för beskattning : 1.082.250 euros

Skatt (6%) : 64.935 euros

 

Total skatt att betala : 205.628 + 280.011 + 64.935 = 550.574 euros

 

 

Exempel n°2

 

Herr Svensson, skattskriven i Sverige, köpte en
lägenhet den 12 mars 1990, för
150.000 euros

Han säljer den i oktober 2013 för 550.000 euros.

 

1°) Beräknad bruttovinst =

Försäljningspris : 550 000 euros

– Inköpspris : 150.000 euros

– Inköpskostnad (schablonavdrag på  7,5%) : 11.250 euros

– Schablonavdrag för renovering: (15% av inköpspriset) : 22.500 euros

= Bruttovinst: 366.250 euros

 

2) Reavinstberäkning :

Bruttovinst: 366.250 euros

Antal innehavsår : 23 år

Avskrivning beroende på antal år : 100% eftersom innehavet är längre än 22 år

Skatt : 0

 

3°) Beräkning av sociala avgifter :

Vinst : 366.250 euros

Antal innehavsår: 23 år

–          Avskrivning (37%) : 135.513

Restbelopp : 230.737 euros

–          Särskild avskrivning 25% : 57.684 euros

Skattebas : 173.053 euros

Sociala avgifter(15,5%) : 26.823 euros

 

4°) Särskild skatt :

Ingen, eftersom innehavet är längre än 22 år

 

Skatt att betala : 26.823 euros

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Exempel 3

Fru Larsson, skattskriven i Sverige, köpte en lägenhet den 2 augusti 2009 för
150.000 euros

Hon säljer denna för 250.000 euros i oktober 2013

 

1°) Beräkning av bruttovinst :

Försäljningspris : 250.000 euros

– Inköpspris : 150.000 euros

– Inköpskostnad (schablon på  7,5%) : 11.250 euros

– Schablon för renovering : (15% av inköpspriset) : noll eftersom innehavet är kortare än
5 år

= Skatt : 88.750 euros

 

2) : Skatteberäkning:

Beskattningsbar summa : 88.750 euros

Antal innehavsår : 4 ans

Avskrivning : noll

Restbelopp : 88.750 euros

Särskild avskrivning på  25% : 22.187 euros

Bas för beskattning : 66.563 euros

Skatt (19%) : 12.648 euros

 

3°) Beräkning av sociala avgifter:

Beskattningsbar summa : 88.750 euros

Antal innehavsår : 4 år

Avskrivning : noll

 

Restbelopp : 88.750 euros

–          Särskild nedskrivning 25% : 22.187 euros

Beskattningsbart belopp: 66.563 euros

Sociala avgifter (15,5%) : 10.317 euros

 

4°) Beräkning av särskild skatt (eftersom vinsten är mer än  50.000 euros) :

Bruttovinst : 66.563 euros

Skatt (2%) : 1.331 euros

Total skatt att betala : 12.648 + 10.317 + 1.331 = 24.296 euros

 

 

 

 

Lägre reavinstskatter från 1 september på bostadsförsäljning i Frankrike

Den franska regeringen har kanske insett att ju högre skatter desto lägre skatteintäkter

I alla fall så har man nyligen beslutat om en förbättring av förhållandena kring försäljning av fritidsbostäder

Från och med den 1 september i år kommer följande att ske

1 från att tidigare blivit fri från reavinstbeskattning efter 30 år kommer gränsen nu att sättas till 22 år

Dock kommer man att bli tvungen att betala sociala avgifter på vinsten upp till den 30nde innehavsåret

2 en exceptionell nedsättning av reavinsten med 25 procent kommer att appliceras mellan den 1 september 2013 och den 31 augusti 2014

 

Förhoppningsvis kommer detta beslut att ge incitament till fler ägare av fritidsbostäder att sätt ut dem på marknaden. Det stora problemet under det sista årer har ju varit att många potentiella säljare av bostäder har förskjutit sitt beslut att sälja pga reavinstskatterna.

 

Jag vill påminna läsarna av detta att ingen reavinstskatt utgår på försäljning av primärbostad

Francois Hollande om reavinstskatt för fritidsbostäder

Enligt Francois Hollande, Frankrikes president, kommer reavinstskatten på fritidsbostäder att ändras i höst. I stället för att bli befriad från reavinstskatt efter trettio år så kommer gränsen att sänkas till tjugotvå år. Vi får dock vänta till september för att se exakt hur detta kommer att se ut i praktiken.

Riviera Polygone nytt köpcentrum i Cagnes sur Mer

I Cagnes sur Mer i kvarteret St Jean bygger man ett enormt köpcentrum.

Projektet Riviera Polygone avancerar snabbt. Grunden är nu lagd och man beräknar att det hela skall bli färdigt år 2015

Varuhuset Printemps blir huvudhyresgästen med 9000  m2 yta. Också Zara, Mango, Botanic, La Grande Récré, Sephora och Hippopotamus. Troligen  kommer Louis Vuitton, Gucci, Prada, Burberry och andra kända märken att installera sig där också.

Troligen kommer butikerna att anställa 1500 personer

Polygone Riviera är lätt att hitta, i direkt anslutning till Casinot på vägen upp till Vence

 

polygone riviera cagnes Polygone Riviera : Centre commercial et de loisirs 4 étoiles à Cagnes Sur Mer en 2015

2017-05-19T12:32:44+00:00 5 maj 2013|Tags: , , |0 kommentarer

Nice självständigt från Frankrike?

Valet till president för Republica de Nissa öppnades i går

Resultatet blir officiellt i september

Vad gäller det?

En förening bildades år 2010 för att arbeta för Nice självständighet

Det var då 150 års jubileet av Nice anslutning till Frankrike firades

Föreningen anser att anslutningen år 1860 var olaglig och att det gamla grevskapet Nice borde vara självständigt från Frankrike bland annat med bevarande av det lokala språket

Den katalanska självständighetsrörelsen är en inspiration

Föreningen kallar  nu alla boende oavsett nationalitet  i 101 kommuner på franska sidan och sex kommuner på den italienska sidan att rösta för ny president

Flera kandidater finns redan

Om du bor i Nice, så är det bara att rösta!

 

 

2013-05-04T18:29:13+00:00 4 maj 2013|0 kommentarer

Nytt hamnprojekt Beaulieu sur mer

En ny båthamn kommer kanske att bli aktuellt i Beaulieu sur Mer

Projektet innebär  att  bygga ca 250 båtplatser och investera ca hundra miljoner euros

Spännande ide, hur det kommer att finansieras är inte riktigt klart

Men om det blir verklighet så kommer attraktiviteten för Beaulieu att ökas och kanske befolkningen kommer att förändras något med båtmänniskor och kanske till och med en föryngring, vem vet