sälja bostad i Frankrike

Hem/Tag:sälja bostad i Frankrike

Viager – en intressant förvärvsform av bostad i Frankrike

Viager har alltid varit populärt i Frankrike. Den senaste skandalen med det amerikanska bolaget Life Invest Fund 3 inc har fått denna förvärvsform att komma upp på tapeten igen.

Life Invest Fund investerade i viager i Frankrike och utlovade livränta enligt avtal men när bolaget gick i konkurs så uteblev utbetalningarna med dramatiska följder för de ca hundra äldre personer som sålt sina bostäder i viager formen. För den läsare som är lite ovan med viager så beskriver vi denna ägarform nedan.

”Viager” är en form av försäljning, en person kan sälja sin egendom mot att han fàr en månatlig intäkt och eventuellt stannar kvar i bostaden. I det flesta fall rör det sig om en äldre person som vill dryga ut sina intäkter.

 ”Usufruit” kommer fràn de latinska orden ”usus” och ”fructus” och innebär rätten att bruka en egendom som tillhör nàgon annan.

 ”Nupropriété” innebär äganderätt men inte bruksrätt.

Enligt fransk fastighetsrätt så består äganderätt av tre former, rätten att använda den, rätten att ta emot inkomst av den och rätten att sälja den. Dessa tre former kan splittras upp i två grupper, den ena med rätt att bruka den och ta emot intäkter och den andra, rätten att sälja den. Den första kallas ”usufruit” och den sistnämnda kallas ”nu propriété”. Vi kallar dem i fortsättningen; ”bruksrätt” och ”äganderätt”.

 Själva sättet att splittra upp ägandet kallas ”demembrement” (dvs uppdelning).

Viager har blivit ett välkänt begrepp genom den otroliga historien om Madame Calment, som 1965, vid 90 àrs àlder sàlde sitt hem i viager form till en betydligt yngre man.  Madame Calment överlevde sin köpare eftersom hon blev 122 àr gammal. Under mer än 30 àrs tid betalade köparen en ränta, men fick aldrig utnyttja sin bostad. 

Viager används ofta av en äldre person som vill dryga ut sin kanske magra pension och kunna fortsätta leva pà samma nivà som tidigare. I de flesta fall bor personen kvar i sin bostad, men det finns ocksà fall av sk ”viager libre” där bostaden leveras tom till den nye ägaren. I de fall han bor kvar sà gäller detta livet ut. Räntans längd som betalas till honom har med andra ord samma längd som den àterstàende livslängden pà personen i fràga.

 Hur räknar man ut värdet?

 I allmänhet sà betalas en större handpenning eller sk ”bouqet” vid köpeavtalets undertecknande. Sedan betalas mànatligen, per kvartal, eller àrligen en slags ränta, den sk ”rente viagère”. Storleken pà ”le boquet” och ”la rente viagère” förhandlas fritt mellan köpare och säljare. Däremot  är fördelningen mellan dem bestämd av lag. Om säljaren bor kvar i bostaden sà blir i allmänhet ”la rente viagère” lägre, eftersom han bor kvar ”gratis” under sin àterstàende livstid.

 Varför använda sig av ”viager”?

 Den kan vara intressant att sälja sin bostad i form av viager i de fall man inte har arvtagare och vill förbruka sitt kapital under sin livstid eller om man har  magra inkomster eller låg pension.

 För en köpare är det en intressant investeringsform, där han kan göra en affär (under förutsättning att säljaren inte lever för länge!!!).

 Hur räknar man ut räntan?

 Notarierna använder sig av en tabell som tar hänsyn till förväntad kvarvarande livslängd. Man delar med andra ord upp värdet av bostaden i en ”boquet” att betalas vid köpet och en ”rente viagère” att betalas under säljarens livstid. Exempelvis en säljare som är mellan 61 och 70 àr gammal skall erhàlla 60% vid försäljningen och 40% utsprett under sin kvarvarande livstid. Den sistnämnda delen minskar med högre ålder (vid försäljningstillfället).

 Andra användningsformer för ”demembrement”

 Uppdelning av en bostad i en bruksdel och en ägardel kan vara praktisk i mànga fall:

 a. man kan exempelvis ge bort bruksrätten till ett barn som kan antingen bo i bostaden eller fà intäkt fràn hyran, allt under det att man behàller ägandet. I detta fall kan uppdelningen ocksà vara temporär, exempelvis under tio àrs tid. Priset på bruksrätten är en procentsats av värdet. Denna procentsats är fastställd i fransk lag.

 b. kvarlevande maka/make kan också ärva en ”usufruit” av sin bostad och på så sätt garanteras att få bo kvar under sin livstid. Arvvingarna kan ju, speciellt  i fallet med särkullsbarn, var många. Och dà kan det vara viktigt att skydda kvarlevande make/makas rättigheter.

Vad händer nu med de personer som sålde sina bostäder till den amerikanska fonden?  Domstolen i Aix en Provence skall i maj fatta beslut om likvidering av bolaget eller eventuell försäljning till tredje part. I princip så skall köpet gå tillbaka om livräntan inte betalas ut i tid men det är ju inte det som säljarna vill. Och i väntan på domslut betalas inte livräntan ut.