#blogg100

Hem/Tag:#blogg100

Nice centralstation byggs om

Nice järnvägststation är ganska intressant

Den invigdes 1864 med från  sträckan Cagnes sur Mer och några år senare med sträckan Nice till Monaco

Landsvägarna var urusla på den tiden så människor hade tid och pengar att sitta i droska i veckor för att komma till rivieran

I och med järnvägen kom  Nice och senare Monaco i kontakt på ett helt annat sätt med yttervärlden

Och turismen började blomstra, speciellt på vinterhalvåret med ryssar och engelsmän som sökte sol och värme

Men folk klagade eftersom de ansåg att järnvägsstationen låg så långt borta från stadens centrum, man var ju tvungen att ta häst och vagn för att komma dig

Numera anser man att den ligger mitt i stan och ingen tar ju förstås häst och vagn. Däremot går ju den nya spårvägen inte så långt därifrån.

Stationen skall nu renoveras för mer än 60 miljoner euros. Inga större förändringar har ägt rum sedan 1800 talet så det är på tiden. En viktig del är att skapa samordning mellan spårvägen och de numera populära transportsätten, Velo Lib dvs cykeluthyrningen, och Auto Lib, dvs de elektriska bilarna man kan hyra per timme i Nice. Samt renovera byggnaden förstås. Det hela kommer att ta fyra år men kommer säkert att bli mycket bra.

2013-03-07T18:25:53+00:00 7 mars 2013|Tags: , , |0 kommentarer

Datoriseringen av fastighetsregistret på Rivieran är äntligen klart

Till slut är datoriseringen av fastighetsregistret i vårt län, les Alpes Maritimes, färdig. Processen började för fem år sedan. 758794  tomter i våra 163 kommuner har överförts från pappers kopior till digitalat format. Om några månader kommer allmänheten också att få tillgång till registret via internet och även via Ipad och smartphones.

Statistik för bostadsmarknaden på franska rivieran för året 2012

Det stora  årliga interna mötet  för professionella i fastighetsbranschen ägde rum i går i Nice

Deltagare i klubben l’Observatoire de l’Immobilier är bankfolk, byggare, fastighetsutvecklare, notarier, fastighetsmäklare för länet les Alpes Maritimes dvs i stort sett Franska rivieran

Året 2012 analyserades i detalj och en hel del statistik presenterades

Representeranter för de olika professionella yrkesgrupperna presenterade sina analyser av året som gått

Därefter gjorde Marc Touati en ledande ekonom från Paris en mycket intressant analys av den ekonomiska situationen i Frankrike

Och som vanligt avslutning med mingel och champagne, fast jag vet inte riktigt vad vi skulle fira

Siffrorna för 2012 var ju inte bra, några exempel:

Nyproduktionen gick ner med 33 procent i antal nybyggda bostäder

Försäljningar av existerande lägenheter minus 24 procent i antal försäljningar

Däremot inga större prisförändringar mellan 2011 och 2012

Priserna gick upp med 4 procent för nybyggda lägenheter och plus en procent för existerande bostäder

Genomsnittspriset för nybyggda lägenher var 5757 euros per m2 och 4094 euros per m2 för existerande

Vi fick också lära oss att byggnadsindustrin har en omsättning på över tre miljarder euros per år och sysselsätter 25000 människor i länet

Och till detta skall ju läggas alla notarier, fastighetsmäklare, bankfolk osv som arbetar i branschen

Ingen liten skara som lever på byggande och transaktioner på Rivieran

 

Paris bostadspriser

Trots en vacklande ekonomi i Frankrike så verkar det som om fastighetspriserna håller sig, i alla fall i huvudstaden

Notariatförbundet i Paris gav nyligen ut sin statistik för priser på lägenheter i Paris innerstad för 2012

Genomsnittspriset per m2 var 8270 euros per m2, en nedgång med en procent i förhållande till 2011

Viager – en intressant förvärvsform av bostad i Frankrike

Viager har alltid varit populärt i Frankrike. Den senaste skandalen med det amerikanska bolaget Life Invest Fund 3 inc har fått denna förvärvsform att komma upp på tapeten igen.

Life Invest Fund investerade i viager i Frankrike och utlovade livränta enligt avtal men när bolaget gick i konkurs så uteblev utbetalningarna med dramatiska följder för de ca hundra äldre personer som sålt sina bostäder i viager formen. För den läsare som är lite ovan med viager så beskriver vi denna ägarform nedan.

”Viager” är en form av försäljning, en person kan sälja sin egendom mot att han fàr en månatlig intäkt och eventuellt stannar kvar i bostaden. I det flesta fall rör det sig om en äldre person som vill dryga ut sina intäkter.

 ”Usufruit” kommer fràn de latinska orden ”usus” och ”fructus” och innebär rätten att bruka en egendom som tillhör nàgon annan.

 ”Nupropriété” innebär äganderätt men inte bruksrätt.

Enligt fransk fastighetsrätt så består äganderätt av tre former, rätten att använda den, rätten att ta emot inkomst av den och rätten att sälja den. Dessa tre former kan splittras upp i två grupper, den ena med rätt att bruka den och ta emot intäkter och den andra, rätten att sälja den. Den första kallas ”usufruit” och den sistnämnda kallas ”nu propriété”. Vi kallar dem i fortsättningen; ”bruksrätt” och ”äganderätt”.

 Själva sättet att splittra upp ägandet kallas ”demembrement” (dvs uppdelning).

Viager har blivit ett välkänt begrepp genom den otroliga historien om Madame Calment, som 1965, vid 90 àrs àlder sàlde sitt hem i viager form till en betydligt yngre man.  Madame Calment överlevde sin köpare eftersom hon blev 122 àr gammal. Under mer än 30 àrs tid betalade köparen en ränta, men fick aldrig utnyttja sin bostad. 

Viager används ofta av en äldre person som vill dryga ut sin kanske magra pension och kunna fortsätta leva pà samma nivà som tidigare. I de flesta fall bor personen kvar i sin bostad, men det finns ocksà fall av sk ”viager libre” där bostaden leveras tom till den nye ägaren. I de fall han bor kvar sà gäller detta livet ut. Räntans längd som betalas till honom har med andra ord samma längd som den àterstàende livslängden pà personen i fràga.

 Hur räknar man ut värdet?

 I allmänhet sà betalas en större handpenning eller sk ”bouqet” vid köpeavtalets undertecknande. Sedan betalas mànatligen, per kvartal, eller àrligen en slags ränta, den sk ”rente viagère”. Storleken pà ”le boquet” och ”la rente viagère” förhandlas fritt mellan köpare och säljare. Däremot  är fördelningen mellan dem bestämd av lag. Om säljaren bor kvar i bostaden sà blir i allmänhet ”la rente viagère” lägre, eftersom han bor kvar ”gratis” under sin àterstàende livstid.

 Varför använda sig av ”viager”?

 Den kan vara intressant att sälja sin bostad i form av viager i de fall man inte har arvtagare och vill förbruka sitt kapital under sin livstid eller om man har  magra inkomster eller låg pension.

 För en köpare är det en intressant investeringsform, där han kan göra en affär (under förutsättning att säljaren inte lever för länge!!!).

 Hur räknar man ut räntan?

 Notarierna använder sig av en tabell som tar hänsyn till förväntad kvarvarande livslängd. Man delar med andra ord upp värdet av bostaden i en ”boquet” att betalas vid köpet och en ”rente viagère” att betalas under säljarens livstid. Exempelvis en säljare som är mellan 61 och 70 àr gammal skall erhàlla 60% vid försäljningen och 40% utsprett under sin kvarvarande livstid. Den sistnämnda delen minskar med högre ålder (vid försäljningstillfället).

 Andra användningsformer för ”demembrement”

 Uppdelning av en bostad i en bruksdel och en ägardel kan vara praktisk i mànga fall:

 a. man kan exempelvis ge bort bruksrätten till ett barn som kan antingen bo i bostaden eller fà intäkt fràn hyran, allt under det att man behàller ägandet. I detta fall kan uppdelningen ocksà vara temporär, exempelvis under tio àrs tid. Priset på bruksrätten är en procentsats av värdet. Denna procentsats är fastställd i fransk lag.

 b. kvarlevande maka/make kan också ärva en ”usufruit” av sin bostad och på så sätt garanteras att få bo kvar under sin livstid. Arvvingarna kan ju, speciellt  i fallet med särkullsbarn, var många. Och dà kan det vara viktigt att skydda kvarlevande make/makas rättigheter.

Vad händer nu med de personer som sålde sina bostäder till den amerikanska fonden?  Domstolen i Aix en Provence skall i maj fatta beslut om likvidering av bolaget eller eventuell försäljning till tredje part. I princip så skall köpet gå tillbaka om livräntan inte betalas ut i tid men det är ju inte det som säljarna vill. Och i väntan på domslut betalas inte livräntan ut.

 

Affärsresor till rivieran

De flesta tänker nog att turism till rivieran är semesterfirande men ekonomin på rivieran bygger också mycket på sk affärsturism.
Över två miljoner kongressledamöter besöker regionen varje år och de spenderar nästan 300 euros per dag och person på hotell och restaurantbesök. Nästan 150 000 personer är anställda i serviceyrken bland annat för att betjäna dessa affärsresande personer.
Stora kongress anläggningar är naturligtvis Acropolis i Nice och Kongresspalatset i Cannes. Men det finns 23 andra kongressanläggningar och nu kommer en ny i Juan les Pins. Denna nya anläggning, belägen mitt i stan, tvärs över gatan till la Pinede, kommer få bland annat en kongressal för 500 personer, restauranter, kontor, sportanläggning, parkerings hus på 14 000 m2 byggd yta. Kostnad ca 60 M Euros. Färdigställt förhoppningsvis till sommaren. Se bilden nedan. Det hela ser mycket pampigt ut och kommer att dra mycket folk till Juan les Pins, säkert också på vintern som ju traditionellt är lågsäsong för staden på ett helt annat sätt än Nice och Cannes som ju lever året runt.
 

Nybyggnation, tuffa tider för byggarna och för bostadssökande

Det är tuffa tider för byggmästarna

Under 2012 byggdes det endast 300 000 nya lägenheter i Frankrike, en nedgång med 20 procent, jämfört med år 2011

2013 verkar minst lika dystert

Endast la loi Duflot, med skatteincitament för nybyggda lägenheter uthyrda till lägre hyror än marknadshyrorna, kan eventuellt pusha för en förbättring

Men i övrigt tror vi inte att nybyggnadstakten kommer att öka, och inte heller på Rivieran

Detta trots att behovet är minst 500 000 ny lägenheter per i landet

Anledningen? Höga markpriser och en inflation i byggkostnaderna. En källa säger att byggkostnaderna har ökat dubbelt så mycket som i Tyskland under de sista tio åren.

Resultatet är att antalet bostadssökande ökar liksom trångboddheten och  med minskad tillgång på nya bostäder har vi svårt att tro att priserna skulle gå ner i områden med stor efterfrågan, i alla fall inte substantiellt

2013-02-28T19:10:21+00:00 28 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer

Frankrikes bostadsmarknad 2013

Credit Foncier, ett stort kreditinstitut, har nyligen publicerat en studie med sina förutsägelser för 2013 års bostadsmarknad

Antalet bostadsförsäljningar var år 2012 650 000 i hela landet, vilket var en minskning med 20 procent jämfört med  2011

För år 2013 tror man på 575 000  stycken

Med andra ord en kraftig avmattning mellan 2011 och 2013

Däremot tror inte Credit Foncier på några större prisändringar i de två högprisområdena Paris regionen och Franska Rivieran

För 2014 tror man att marknaden skall ta fart igen med en ökning av antalet transaktioner i hela Frankrike

 

2013-02-27T23:10:21+00:00 27 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer

Residens på Franska Rivieran: Eden Parc i Juan les Pins

I vår serie om residens på rivieran vill vi tipsa om Eden Parc i Juan les Pins

Mycket välskött i stor park med två tennisbanor och swimming pool. Några hundra meter från Medelhavet. Lugnt och tyst. Lägenheterna i  de övre våningarna har oftast havsutsikt. Området är ca 30 år gammalt. Vaktmästare och trädgårdsmästare finns. Stort garage under hela området, ofta med hiss direkt upp till lägenheten.  Några nackdelar? Nej, kanske lite mycket betong eftersom fastigheterna är höga, nio, tio våningar. Men i gengäld får man en strålande utsikt över Medelhavet.