fritidsbostad i Frankrike

Hem/Tag:fritidsbostad i Frankrike

Bostadspolitik i franska presidentvalet 2017

Kandidaterna till primärvalet för les Republicains, dvs högerpartiet, presenterade igår de stora dragen i den bostadspolitik de skulle vilja driva om de blir valda i presidentvalet i maj nästa år.

I november i år kommer partiets anhängare att välja en av kandidaterna som sin kandidat till presidentvalet. Eftersom socialisterna är väldigt impopulära så är det troligt att högerpartiets kandidat kommer att möta extremhögerns kandidat, och kanske till och med bli vald till president.

Så valet till kandidat i november är viktigt.  Och vad föreslår de olika kandidaterna? Jo, i stora drag så vill man:

  1. Förbättra hyresvärdens situation i förhållande till hyresgästen, dvs främst få möjlighet att kunna slänga ut dåliga betalare
  2. Anpassa kravet på byggande av sociala bostäder till varje regions specifika krav och inte har en totalitär politik för alla
  3. Minska antalet normer vid bostadsbyggande så att byggkostnaderna kan gå ner
  4. Lätta på skatterna för fastighetsägare, Sarkozy vill exempelvis sätta skattetak på hyresinkomster, Fillon vill sätta gräns på femton års innehav på reavinstbeskattning och Lemaire vill minska de sk notariatavgifterna
  5. Minska de svåraste konsekvenserna av den sk ALUR-lagen

Listan är lång och det ska bli spännande vem som vinner primärvalet och självklart ännu mer spännande att se om den kandidat som vinner presidentvalet faktiskt genomför det han lovat.

REAVINSTSKATTER I FRANKRIKE, ÄNNU EN FINURLIG INSATS FRÅN FINANSMINISTERIET

Glädjen var kortvarig.

Som jag tidigare berättat om så blev Frankrike dömt av Europadomstol under förra året för att man beskattade  icke residenter också på sk sociala avgifter vid  försäljning av fritidsbostad.

Detta varade i några månader men sedan kom franska finansministeriet på att om man rubricerade denna skatt på annat sätt och inte längre kallar den sociala avgifter så kan man beskatta igen.

Så nu är denna skatt tillbaka vid reavinstbeskattning för personer bosatta i EU land och som säljer fritidsbostad i Frankrike,

Det rör sig om 15,5 procent, som visserligen är degressiv, men under en trettioårsperiod.

Så efter 30 år är den noll, men hur många personer behåller sin fritidsbostad i trettio år?

I sanningens namn så är inte så allvarligt som man kan tro eftersom den person som är bosatt i Sverige ändå måste betala reavinstskatt i Sverige på vinsten han gjorde i Frankrike.

Och den är ju inte degressiv. Den franska skatten dras av vid deklarationen i Sverige,

 

 

Livlig marknad på Franska rivieran

Vi fick nyligen försäljningstatistiken för första halvåret 2015 för lägenhetsförsäljningar i länet les Alpes Maritimes, dvs Franska rivieran

Det visar sig att antalet försäljningar ökat med elva procent jämfört med föregående period

Däremot är prisutvecklingen fortfarande inte positiv med en genomsnittlig nedgång på två procent

Man skall dock vara vaksam på priserna eftersom mycket stora lokala variationer finns där vissa områden är stabila och andra mycket svaga

Rädda franska skogen genom USB nyckel?

För några veckor sedan gav franska myndigheterna tillstånd till notarier och mäklare att använda USB nyckel för att överföra bilagor till köpeavtalen till de som förvärvar bostad

Som läsarna av denna blogg säkert vet så skall ett stort antal bilagor med i köpeavtalet och med den sk Alur lagen från 2014 så blev det ännu mera

Nu har man givit tillstånd, att i stället för papperskopior, kunna ge alla dessa bilagor till köparna i elektronisk form via USB nyckel

Denna nyckel skall ges personligen mot mottagningsbevis till köparna

Innehållet  i nyckeln är exempelvis de senaste tre årsredovisningarna för föreningen, stadgarna, de tekniska analyserna

Själva föravtalet, sk compromis de vente, är dock fortfarande i pappersform och skall undertecknas i sin helhet

Många notarier har däremot börjat använda elektronisk signatur för slutavtalet, vilket förenklar och snabbar upp processen avsevärt

För att inte tala om hur mycket papper man sparar

En notarie berättade för mig häromdagen att deras kontor under år 2014 tog över 1,2 miljoner papperskopior

En stor skog skulle kunna sparas om notarierna och mäklarna slutligen gick över till elektroniska avtal

Bilagor på USB nyckel är en bra början

Ändrade reavinstskatter gör det intressantare att sälja sin bostad i Frankrike nu

 

Reavinstskatter i Frankrike

 

Detta dokument har sammanställts i samarbete med SARF AZUR. Det rör sig om fiktiva exempel. Endast en personlig genomgång kan utgöra bas för en exakt beräkning av reavinstskatten vid försäljning av egendom i Frankrike. Beräkningen är gjord på skattesatser satta den 1 september 2013. Skatteberäkningen gäller försäljning av fritidsbostad. Det finns ingen skatt på försäljning av primärbostad i Frankrike.

 

Exempel nummer 1

 

Fru Jansson, skattskriven i Sverige, köpte en lägenhet i Frankrike den 31 augusti 2000, för
1.000.000 euros

Hon säljer denna i oktober 2013 för  4.000.000 euros

 

1°) Beräkning av bruttovinst =

Försäljningspris : 4.000 000 euros

– inköpspris : 1.000.000 euros

– inköpskostnad (schablon på 7,5%) : 75.000 euros

– schablon renoveringsarbeten : (15% av inköpspriset) : 150.000 euros

= total nettovinst : 2.775.000 euros

 

2) Skatteberäkning :

Beskattningsbar summa : 2.775.000 euros

Antal innehavsår: 13 år

Avskrivning (48%) : 1.332.000 euros

Restbelopp : 1.443.000 euros

Särskild avskrivning 25% : 360.750 euros

Beskattningsbart belopp: 1.082.250 euros

Reavinstskatt (19%) : 205.628 euros

 

3°) Sociala avgifter :

Beskattningsbart belopp: 2.775.000 euros

Antal innehavsår : 13 år

Avskrivning (13,20%) : 366.300 euros

Restbelopp : 2.408.700 euros

Särskild avskrivning 25% : 602.175 euros

Beskattningsbart belopp : 1.806.525 euros

Sociala avgifter (15,5%) : 280.011 euros

 

4°) Extraskatt (för all vinst över  50.000 euros) :

Bas för beskattning : 1.082.250 euros

Skatt (6%) : 64.935 euros

 

Total skatt att betala : 205.628 + 280.011 + 64.935 = 550.574 euros

 

 

Exempel n°2

 

Herr Svensson, skattskriven i Sverige, köpte en
lägenhet den 12 mars 1990, för
150.000 euros

Han säljer den i oktober 2013 för 550.000 euros.

 

1°) Beräknad bruttovinst =

Försäljningspris : 550 000 euros

– Inköpspris : 150.000 euros

– Inköpskostnad (schablonavdrag på  7,5%) : 11.250 euros

– Schablonavdrag för renovering: (15% av inköpspriset) : 22.500 euros

= Bruttovinst: 366.250 euros

 

2) Reavinstberäkning :

Bruttovinst: 366.250 euros

Antal innehavsår : 23 år

Avskrivning beroende på antal år : 100% eftersom innehavet är längre än 22 år

Skatt : 0

 

3°) Beräkning av sociala avgifter :

Vinst : 366.250 euros

Antal innehavsår: 23 år

–          Avskrivning (37%) : 135.513

Restbelopp : 230.737 euros

–          Särskild avskrivning 25% : 57.684 euros

Skattebas : 173.053 euros

Sociala avgifter(15,5%) : 26.823 euros

 

4°) Särskild skatt :

Ingen, eftersom innehavet är längre än 22 år

 

Skatt att betala : 26.823 euros

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Exempel 3

Fru Larsson, skattskriven i Sverige, köpte en lägenhet den 2 augusti 2009 för
150.000 euros

Hon säljer denna för 250.000 euros i oktober 2013

 

1°) Beräkning av bruttovinst :

Försäljningspris : 250.000 euros

– Inköpspris : 150.000 euros

– Inköpskostnad (schablon på  7,5%) : 11.250 euros

– Schablon för renovering : (15% av inköpspriset) : noll eftersom innehavet är kortare än
5 år

= Skatt : 88.750 euros

 

2) : Skatteberäkning:

Beskattningsbar summa : 88.750 euros

Antal innehavsår : 4 ans

Avskrivning : noll

Restbelopp : 88.750 euros

Särskild avskrivning på  25% : 22.187 euros

Bas för beskattning : 66.563 euros

Skatt (19%) : 12.648 euros

 

3°) Beräkning av sociala avgifter:

Beskattningsbar summa : 88.750 euros

Antal innehavsår : 4 år

Avskrivning : noll

 

Restbelopp : 88.750 euros

–          Särskild nedskrivning 25% : 22.187 euros

Beskattningsbart belopp: 66.563 euros

Sociala avgifter (15,5%) : 10.317 euros

 

4°) Beräkning av särskild skatt (eftersom vinsten är mer än  50.000 euros) :

Bruttovinst : 66.563 euros

Skatt (2%) : 1.331 euros

Total skatt att betala : 12.648 + 10.317 + 1.331 = 24.296 euros

 

 

 

 

Lägre reavinstskatter från 1 september på bostadsförsäljning i Frankrike

Den franska regeringen har kanske insett att ju högre skatter desto lägre skatteintäkter

I alla fall så har man nyligen beslutat om en förbättring av förhållandena kring försäljning av fritidsbostäder

Från och med den 1 september i år kommer följande att ske

1 från att tidigare blivit fri från reavinstbeskattning efter 30 år kommer gränsen nu att sättas till 22 år

Dock kommer man att bli tvungen att betala sociala avgifter på vinsten upp till den 30nde innehavsåret

2 en exceptionell nedsättning av reavinsten med 25 procent kommer att appliceras mellan den 1 september 2013 och den 31 augusti 2014

 

Förhoppningsvis kommer detta beslut att ge incitament till fler ägare av fritidsbostäder att sätt ut dem på marknaden. Det stora problemet under det sista årer har ju varit att många potentiella säljare av bostäder har förskjutit sitt beslut att sälja pga reavinstskatterna.

 

Jag vill påminna läsarna av detta att ingen reavinstskatt utgår på försäljning av primärbostad

Viager – en intressant förvärvsform av bostad i Frankrike

Viager har alltid varit populärt i Frankrike. Den senaste skandalen med det amerikanska bolaget Life Invest Fund 3 inc har fått denna förvärvsform att komma upp på tapeten igen.

Life Invest Fund investerade i viager i Frankrike och utlovade livränta enligt avtal men när bolaget gick i konkurs så uteblev utbetalningarna med dramatiska följder för de ca hundra äldre personer som sålt sina bostäder i viager formen. För den läsare som är lite ovan med viager så beskriver vi denna ägarform nedan.

”Viager” är en form av försäljning, en person kan sälja sin egendom mot att han fàr en månatlig intäkt och eventuellt stannar kvar i bostaden. I det flesta fall rör det sig om en äldre person som vill dryga ut sina intäkter.

 ”Usufruit” kommer fràn de latinska orden ”usus” och ”fructus” och innebär rätten att bruka en egendom som tillhör nàgon annan.

 ”Nupropriété” innebär äganderätt men inte bruksrätt.

Enligt fransk fastighetsrätt så består äganderätt av tre former, rätten att använda den, rätten att ta emot inkomst av den och rätten att sälja den. Dessa tre former kan splittras upp i två grupper, den ena med rätt att bruka den och ta emot intäkter och den andra, rätten att sälja den. Den första kallas ”usufruit” och den sistnämnda kallas ”nu propriété”. Vi kallar dem i fortsättningen; ”bruksrätt” och ”äganderätt”.

 Själva sättet att splittra upp ägandet kallas ”demembrement” (dvs uppdelning).

Viager har blivit ett välkänt begrepp genom den otroliga historien om Madame Calment, som 1965, vid 90 àrs àlder sàlde sitt hem i viager form till en betydligt yngre man.  Madame Calment överlevde sin köpare eftersom hon blev 122 àr gammal. Under mer än 30 àrs tid betalade köparen en ränta, men fick aldrig utnyttja sin bostad. 

Viager används ofta av en äldre person som vill dryga ut sin kanske magra pension och kunna fortsätta leva pà samma nivà som tidigare. I de flesta fall bor personen kvar i sin bostad, men det finns ocksà fall av sk ”viager libre” där bostaden leveras tom till den nye ägaren. I de fall han bor kvar sà gäller detta livet ut. Räntans längd som betalas till honom har med andra ord samma längd som den àterstàende livslängden pà personen i fràga.

 Hur räknar man ut värdet?

 I allmänhet sà betalas en större handpenning eller sk ”bouqet” vid köpeavtalets undertecknande. Sedan betalas mànatligen, per kvartal, eller àrligen en slags ränta, den sk ”rente viagère”. Storleken pà ”le boquet” och ”la rente viagère” förhandlas fritt mellan köpare och säljare. Däremot  är fördelningen mellan dem bestämd av lag. Om säljaren bor kvar i bostaden sà blir i allmänhet ”la rente viagère” lägre, eftersom han bor kvar ”gratis” under sin àterstàende livstid.

 Varför använda sig av ”viager”?

 Den kan vara intressant att sälja sin bostad i form av viager i de fall man inte har arvtagare och vill förbruka sitt kapital under sin livstid eller om man har  magra inkomster eller låg pension.

 För en köpare är det en intressant investeringsform, där han kan göra en affär (under förutsättning att säljaren inte lever för länge!!!).

 Hur räknar man ut räntan?

 Notarierna använder sig av en tabell som tar hänsyn till förväntad kvarvarande livslängd. Man delar med andra ord upp värdet av bostaden i en ”boquet” att betalas vid köpet och en ”rente viagère” att betalas under säljarens livstid. Exempelvis en säljare som är mellan 61 och 70 àr gammal skall erhàlla 60% vid försäljningen och 40% utsprett under sin kvarvarande livstid. Den sistnämnda delen minskar med högre ålder (vid försäljningstillfället).

 Andra användningsformer för ”demembrement”

 Uppdelning av en bostad i en bruksdel och en ägardel kan vara praktisk i mànga fall:

 a. man kan exempelvis ge bort bruksrätten till ett barn som kan antingen bo i bostaden eller fà intäkt fràn hyran, allt under det att man behàller ägandet. I detta fall kan uppdelningen ocksà vara temporär, exempelvis under tio àrs tid. Priset på bruksrätten är en procentsats av värdet. Denna procentsats är fastställd i fransk lag.

 b. kvarlevande maka/make kan också ärva en ”usufruit” av sin bostad och på så sätt garanteras att få bo kvar under sin livstid. Arvvingarna kan ju, speciellt  i fallet med särkullsbarn, var många. Och dà kan det vara viktigt att skydda kvarlevande make/makas rättigheter.

Vad händer nu med de personer som sålde sina bostäder till den amerikanska fonden?  Domstolen i Aix en Provence skall i maj fatta beslut om likvidering av bolaget eller eventuell försäljning till tredje part. I princip så skall köpet gå tillbaka om livräntan inte betalas ut i tid men det är ju inte det som säljarna vill. Och i väntan på domslut betalas inte livräntan ut.

 

Frankrike världsledande på antal fritidsbostäder

Enligt uppgift från tidningen l Express så finns det mer än tre miljoner fritidsbostäder i Frankrike

Det flesta finns inlands och vid Atlantkusten från Biarritz och upp till Normandie men vi på rivieran har ju också ett stort antal

Frankrike är det land, fortfarande enligt samma tidning, som har flest fritidsbostäder i världen

Det är ju förståligt med tanken på att landet sedan många år är ledande turistland långt före USA, Spanien och Italien

2013-01-26T21:03:37+00:00 26 januari 2013|Tags: , |0 kommentarer