Harald Starke

Hem/Harald Starke

About Harald Starke

Denna skribent har ännu inte fyllt i någon information.
So far Harald Starke has created 156 blog entries.

Stabila priser på franska Rivieran

Ny statistik för tolvmånadersperioden 1 juli 2013 till den 30 juni 2014 finns nu tillgänglig för vårt län, les Alpes Maritimes

Vi har haft informationen sedan ett par veckor  men av någon underlig anledning har vi inte haft tillstånd att publicera den

Det  är säkert fråga om det vanliga hysch hyschet angående marknadsinformation som är så vanligt i Frankrike men obegripliigt för en svensk

Vi har nu ett tjockt dokument på franska med  detaljerad statistik som är tillgängligt för våra kunder

Observera att statistiken endast rör lägenheter och inte villor

 

Kort sammanfattning

Beträffande marknaden för existerande bostäder, dvs i motsats till nyproduktion

1 Prisutvecklingen var minus 0,6 procent under perioden

2 Antalet försäljningar ökade med åtta procent

Beträffande nyproduktion är dock situationen mindre lysande

1 Minus 22 procent i antal försäljningar

2 Priserna gick ner med fyra procent

Svårigheterna för nyproduktionen förklarars främst genom

1 Mycket liten mark tillgänglig

2 Ny  administrativa regler som fördyrar byggandet

3 Inga skatte incitament värda att tala om längre för investeringar i nyproduktion

 

Det dyraste området för existerande bostäder  är som vanligt Menton, men det sker flest transaktioner i Nice, som ju är den största staden

Och för att kanske upprepa vad vi tidigare skrivit, räntan för bostadslån är historiskt låg, med Eurobor som ligger nära noll

 

 

2014-10-12T11:00:28+00:00 12 oktober 2014|0 kommentarer

Ingen reavinstskatt på primärbostad

Som läsarna av detta säkert redan känner till så finns det ingen reavinstskatt på primärbostad i Frankrike

Förutsättningen för att inte betala reavinstskatt  har alltid varit att man är skattskriven på bostaden vid försäljningstillfället

Men vad händer om man är tvungen att flytta innan försäljningen har ägt rum?

I princip skall ju försäljningen ha ägt rum innan flytten till annan bostad

Högsta domstolen har nyligen fastställt att om ägar en gör allt för att sälja bostaden, dvs använder mäklare, gör homestaging osv så kan skattefriheten erhållas även om försäljningen äger rum ett år efter man flyttat

2014-08-31T10:59:30+00:00 31 augusti 2014|0 kommentarer

Prisutveckling franska bostadspriser senaste kvartalet

Franska mäklarförbundet FNAIM, som vi är medlem i, delgav sin information om prisutveckling på bostäder i hela Franrike för senaste kvartalet

För lägenheter ökade genomsnittspriset med 0,6 procent medan villapriserna gick ned med 0,7 procent

Självklart finns det otroligt stora skillnader mellan olika regioner och inom regioner

Vad vi konstaterar i vår verksamhet i sydöstra Frankrike är att pristutvecklingen är tuffare i avlägset belägna orter medan de håller sig mycket väl i centralorter och centralt inom centralorterna. Som man alltid sagt i fastighetssammanhang, läget är det viktigaste och det verkar vara ännu viktigare nu än tidigare.

2014-08-02T16:30:20+00:00 2 augusti 2014|0 kommentarer

Historiskt låga räntor i Frankrike

Franska räntor till bostadlslån är historiskt låga

Den genomsnittliga räntan på fasta lån är 2,85 procent, den rörliga ännu lägre

Inte sedan statistik började centraliseras för exakt 60 år sedan har räntan varit så låg

Och franska bostadsköpare lånar också mer än tidigare

I år har har volymen gått upp med 7,5 procent jämfört med förra året

Flera analytiker tror att räntorna kommer att gå upp i slutet av året med 25 till 50 punkter

Men det har man sagt i flera år i rad

2014-08-02T16:14:17+00:00 2 augusti 2014|0 kommentarer

Nytt om bostadsmarknaden i Frankrike

Seminarierna i Stockholm  om senaste nytt om bostadsmarknaden pâ Rivieran  var framgângsrika

Om ni vill ta del av presentationen  vänligen skriv till oss sâ skickar vi den i pdf form

Nästa seminarium i Stockholm blir den 13 november

”Save the date” som man säger och anmäl er gärna tidigt

Det blir snabbt fullt

rivieran@bjurfors.se

2014-06-24T05:59:38+00:00 24 juni 2014|0 kommentarer

Seminarium i Stockholm den 4 juni

Bjurfors Rivieran arrangerar seminarium om bostadsförvärv på Franska rivieran den 4 juni i Stockholm

Detta gör vi tillsammans med Sparsamgruppen  och Göran Andersson som är specialiserade på pensionering och utflyttning till utlandet, med speciell tonvikt på Frankrike

Skriv till oss om ni vill bli inbjudna

Email adress  rivieran@bjurfors.se

 

 

2014-05-14T18:12:04+00:00 14 maj 2014|0 kommentarer

Intervju med Harald Starke av Christina Lindqvist

 

 

Ta inte av dig skorna!

 

Nej, i det här fallet skall vi inte lyda allas vår Povel Ramel, åtminstone inte när det gäller hans tes ”Ta av dej skorna” – den gäller i n t e när det gäller franskt mäkleri. Det är många saker du som svensk köpare av en fransk bostad skall tänka på, men vi kan ju ta det från början: Ta inte av dig skorna och glöm allt vad blå svenska skoskydd är när du besöker ett franskt objekt!

 

Du befinner dig nämligen i en helt annan kultur, med andra synsätt och vanor än de svenska.

 

Dessutom kanske lägenheten du besöker vid första anblicken ter sig som ett mörkt hål; fransmännen – speciellt de äldre – har för vana att stänga ute solen, speciellt under sommarens allra varmaste dagar. En märklig känsla uppstår hos den ljustörstande svensken vars förhoppningar nu plötsligt visar sig i en helt annan dager…

 

 

Bjurfors starke man på Rivieran heter Harald. Om han valdes på grund av namnet låter vi vara osagt, men är man döpt till ett fornnordiskt namn som betyder ”härförare” och dessutom heter Starke i efternamn, ställer det ju onekligen krav på personen i fråga och i det här fallet, hans mäkleri. Om vi därtill berättar att man på Haralds nattduksbord återfinner 1900-talsfilosofen Wittgenstein och hans föregångare, 1800-talets Kant, blir bilden av en svensk mäklare på hela Europas Riviera, den franska, alltmer intressant.

 

Bland Ludwig Wittgensteins teser finns den logiska positivismen och vardagsspråksfilosofin; om språkets och talets betydelse, nog så viktiga faktorer för en svensk mäklare i Frankrike med kunder från världens alla hörn. Immanuel Kant är svårare att applicera i mäkleriet; i mäklarens vardag kanske Harald trots allt har nytta av hans pragmatiska tes om att ”förnuftet är etikens grundval”.

 

Att just nämnda tänkare ofta citeras beror på att Harald på 1980-talet studerade filosofi i Paris; studier som följdes av statskunskap och ekonomi. Under de många åren i den franska huvudstaden hann han med att gifta sig, få två barn och inneha en flerårig anställning på ett svenskt byggföretag.

 

I slutet på 1990-talet träffade han Colette, flyttade till Rivieran och med sina erfarenheter från byggandets alla aspekter startade han så en egen mäklarfirma som för 6-7 år sedan ingick ett representationsavtal med mäklarfirman Bjurfors.

 

I dag återfinns kontoret på Rue d’Antibes i Cannes, där Colette är administrativ chef, antalet anställda har utökats, kundkretsen är stor och varierande, liksom utbudet – regionen är vidsträckt.

 

 

 

 

Mörkläggning och mått på gardinerna

 

Men hur var det nu med mörkläggningen av den franska lägenheten, undrar jag.

 

Harald svarar med en anekdot ur det egna livet:

– När jag och min hustru köpte vår nuvarande bostad satt där en nybliven änkling och rökte. Efter tre besök såg Colette fortfarande inte den fina bostaden, utsikten… allt hon såg var den gamle mannen som satt och rökte i sin ensamhet.

 

Nej, det är ingen sorglig historia (den fick också ett vackert slut, genom att de köpte bostaden och renoverade den), utan den franska verkligheten; den franske köparen finns ofta i bostaden när mäklaren och hans kund besöker lägenheten/villan. Den franske säljaren följer ofta de båda som en ”skugga”, berättar om hur de kan möblera, vad allting kostat… med andra ord kanske han/hon säger ”fel saker” och därigenom avskräcker den presumtiva köparen. Nej, ett gott råd till säljaren: Ta en promenad!

 

Vi tänker lite olika, svenskarna och fransmännen.

 

Den svenske köparen börjar kanske mäta golvytan, måtten på gardinerna… utan att ha för avsikt att köpa just det objektet. Den franske ägaren står som ett frågetecken och undrar vad svensken håller på med.

 

En fransk mäklare och en fransk säljare kanske inte kan alla detaljer om objektet ifråga. Centimetrar, skatter, kostnader… Svaren kan bli svävande, stundtals nog så flytande… Det handlar inte om okunskap, snarare mentalitet – glöm inte det!

 

Kulturkrocken är total i de båda fallen!

 

 

 

Vilken typ av människa är du?

 

Hur många köpare har inte förblindats av en utsikt, av det vackra vädret eller av naturens skönhet under sin sydländska resa? Priset kanske blir högt; som köpare upptäcker du kanske att du inte trivs, att du vill byta bostad – då gäller det att tänka efter före.

 

Vis av erfarenhet delar Harald med sig av några goda och handfasta råd, råd som han också förmedlar på de mässor och seminarier han deltar i 3-4 gånger per år i Sverige där potentiella köpare finns.

 

–          Du måste tillbringa lite tid i den stad du vill bo i. Se på miljön, människorna, kvarteren… Kommer du att trivas?

–          Vilken typ av människa är du? Bergs- eller stadsmänniska?

–          Titta gärna flera gånger, besök platsen under olika årstider.

–          Ta gärna råd av någon som är objektiv.

–          Se på prisutvecklingen i vissa kvarter, på dess historik, på dess utveckling

–          Närheten till elementära saker som ”var kan jag handla bröd?”, hur ser kommunikationerna ut?

–          Närheten/tillgången till det som intresserar just dig?

–          Spendera gärna lite tid med mäklaren du kontaktat, för att förstå hur det franska systemet fungerar – det är många parametrar man skall sätta sig in i

 

Och sist men inte minst viktigt:

–          Hur ser kommunpolitiken ut? Vem är borgmästare?

 

(Det sistnämnda låter ju onekligen komplicerat, men det finns alltid någon att fråga om råd. En kommun skall vara välskött!)

 

 

Har köparna ändrat utseende?

 

Tidigare valde många svenskar att bosätta sig och skriva sig i Frankrike efter sin pensionering; skatterna var lägre, man kunde njuta sitt otium i sol och värme, i dag har ett generationsskifte skett. Genom det ökade välståndet i Sverige har köparna blivit yngre, i dag söker de fortfarande aktiva 50- och 60-talisterna ett sekundärboende i Frankrike. De är fortsatt skrivna i Sverige, men många väljer ändå att köpa en villa på Rivieran genom att priserna gått isär väsentligt mellan lägenheter och villor. Nå, inte enbart därför, de unga har ofta barn och behöver större utrymmen.

 

Faktum kvarstår dock: 70 % av alla skandinaviska köpare söker en 3-rummare medan fransmän och italienare har lite andra krav.

 

 

 

Varför välja Frankrike?

 

En självklar fråga i denna ekonomiska orostid är naturligtvis: Varför välja Frankrike framför Spanien eller Portugal?

 

För Harald är svaret enkelt:

 

–          Här finns en genuin miljö, den är inte ”sönderbyggd” som på vissa andra ställen.

–          Utbudet av aktiviteter är stort; är du intresserad av sport kan du åka skidor på förmiddagen och bada på eftermiddagen, här finns också ett stort kulturellt utbud, längs hela kusten.

–          Det geografiska läget, närheten till flygplats, till alla pärlor på den franska Rivieran men även till grannlandet Italien.

–          Klimatet, årstidsväxlingarna.

–          Integrationen är strukturerad, du har även tillgång till den svenska Rivieraklubben och den svenska kyrkan och därigenom, ett stort socialt nätverk.

 

Vad som är intressant att notera är att den svenske köparen i gemen inte är orolig för en eventuell osäker ekonomisk marknad; Rivieran kommer alltid att vara Rivieran, med dess rika kultur och historia – priserna är jämförelsevis stabila trots politiska maktskiften genom att de många utlänningar som investerar på kusten håller uppe prisnivån.

 

 

Men så var det det där med skatterna…

 

Ja, förvisso får sekundärboende betala mer i skatt än dem som skriver sig i Frankrike, men å andra sidan, vissa saker är avdragsgilla i den svenska deklarationen. Den skatteökning (skattesatsen på 19 % späddes på med ytterligare 15,5 %) som president Hollande införde 2012 för ”fritidsboende” är nu föremål för process i EU-domstolen. Många när förhoppningen att franska staten skall förlora ärendet så att man i fortsättningen slipper betala sociala avgifter två gånger.

 

Och glöm inte att om man är skriven i Sverige men äger en bostad i Frankrike är det bara fastigheten som beskattas, inget annat.

 

Att notera: Frankrike har dessutom två förvirrande skatter på boendet i varje kommun (att jämföra med kommunalskatten i Sverige): La Taxe Foncière som skall finansiera kommunens sociala omkostnader och La Taxe d’Habitation som beräknas på bostadsytan. Liksom i Sverige kan skatterna variera från kommun till kommun.

 

 

och de andra ”osvenska” företeelserna…?

 

Om du som svensk vill sälja din bostad i Frankrike vänder du dig till en mäklare där du känner att personkemin stämmer (viktigt – ni skall ju trots allt samarbeta en längre tid), men plötsligt får du besök av en helt annan med en presumtiv kund. Hur fungerar det egentligen och har jag som säljare något att säga till om i dylika fall?

 

–          I Frankrike kan säljare välja mellan att ge uppdragsavtal som antingen är exklusiva, det vill säga endast till en mäklare, eller icke exklusiva, som innebär att man ger flera mäklare uppdrag att arbeta parallellt, svarar Harald och fortsätter:

–          I båda fallen kan mäklaren som har uppdrag dyka upp med en annan, samarbetande mäklare som då visar sig ha en spekulant. Samarbetet med mäklare fungerar ju på ett helt annat sätt än i Sverige och ofta finns det en mäklare som representerar säljaren och en som representerar köparen. I de flesta fall fungerar det smidigt.

 

I Sverige betalar vi en lagfartsavgift till skatteverket inom tre månader när vi köpt en fastighet (inte bostadsrätt), i Frankrike tar notarien hand om alla handlingar, förmedlar köpeskillingen etc. Den franska notarien är en institution, det kan finnas flera i samma stad. En del är både dåliga och slarviga – hur skall jag som svensk veta vem jag skall vända mig till?

 

–          Enklast är ju att be mäklaren om råd, svarar Harald lugnt.

 

Jag litar på hans ord; som mäklare med snart 30 års erfarenhet av affärer bör ha en viss kännedom i ämnet.

 

 

Mäklarens svårigheter

 

Sitt namn till trots har även Harald Starke svårigheter i sitt yrke som mäklare och dem är han inte ensam om:

 

–          Frankrike är ett stort land, i motsats till Sverige, det märks på många områden, inte minst när det gäller statistik. I Frankrike är den obskyr. Hur sätter man priser på bostäder? Ett exempel: För ett hus på landet finns inget jämförelsematerial. Viket pris sätter man?! Många säljer ur ”bekvämlighetssynpunkt”, översatt till svenska betyder det att man inte utnyttjar lägenheten så mycket – man vill gärna sälja men att det inte är i bråttom… Så hur marknadsför man sådana objekt, genom vilka kanaler, inte minst med tanke på de olika språken, målgrupperna, tidsperspektiv vi rör oss med?

 

I Frankrike sätter alltid säljaren utgångspriset enligt ”the endowment effect” – man tillskriver sin bostad ett högre värde än det egentligen har bara för att man själv står som ägare. – Som säljare måste man vara realist, se sig omkring och krasst acceptera det kvadratmeterpris som gäller i ditt område/din stad, effekterna av landets ekonomi etc.

 

Men vill du bosätta dig i Frankrike får du ett nytt liv på köpet, det intygar både författaren av dessa rader och Harald Starke, vars ungdomliga förälskelse till Paris nu fördjupats i en mogen människas kärlek till allas vår kust, den franska Rivieran.

 

_________

Christina Lindqvist©, frilansskribent, författare till flera kåserisamlingar om livet i Frankrike, boken om Frankrikes första domän ”Stories of Castellaras” (2012) och medförfattare till ”Den franska Rivierakoden”, KnowWare Publications, utgåva 2, 2012), om våra länders olika koder och de kulturkrockar som ibland uppstår.

2017-05-19T12:32:43+00:00 14 maj 2014|0 kommentarer