Harald Starke

Hem/Harald Starke

About Harald Starke

Denna skribent har ännu inte fyllt i någon information.
So far Harald Starke has created 156 blog entries.

Livlig marknad på Franska rivieran

Vi fick nyligen försäljningstatistiken för första halvåret 2015 för lägenhetsförsäljningar i länet les Alpes Maritimes, dvs Franska rivieran

Det visar sig att antalet försäljningar ökat med elva procent jämfört med föregående period

Däremot är prisutvecklingen fortfarande inte positiv med en genomsnittlig nedgång på två procent

Man skall dock vara vaksam på priserna eftersom mycket stora lokala variationer finns där vissa områden är stabila och andra mycket svaga

Rädda franska skogen genom USB nyckel?

För några veckor sedan gav franska myndigheterna tillstånd till notarier och mäklare att använda USB nyckel för att överföra bilagor till köpeavtalen till de som förvärvar bostad

Som läsarna av denna blogg säkert vet så skall ett stort antal bilagor med i köpeavtalet och med den sk Alur lagen från 2014 så blev det ännu mera

Nu har man givit tillstånd, att i stället för papperskopior, kunna ge alla dessa bilagor till köparna i elektronisk form via USB nyckel

Denna nyckel skall ges personligen mot mottagningsbevis till köparna

Innehållet  i nyckeln är exempelvis de senaste tre årsredovisningarna för föreningen, stadgarna, de tekniska analyserna

Själva föravtalet, sk compromis de vente, är dock fortfarande i pappersform och skall undertecknas i sin helhet

Många notarier har däremot börjat använda elektronisk signatur för slutavtalet, vilket förenklar och snabbar upp processen avsevärt

För att inte tala om hur mycket papper man sparar

En notarie berättade för mig häromdagen att deras kontor under år 2014 tog över 1,2 miljoner papperskopior

En stor skog skulle kunna sparas om notarierna och mäklarna slutligen gick över till elektroniska avtal

Bilagor på USB nyckel är en bra början

Ångerveckan blir tio dagar

Som många läsare av denna blogg säkert vet så har köpare av bostäder en vecka på sig att ångra sig  efter underskrivande av förköpsavtalet

Vi har alltid kallat denna period för  ångerveckan

Av någon outgrundlig anledning har lagstiftaren nu bestämt att dessa sju dagar skall bli tio istället

Denna nya regel trädde i kraft i början av augusti

Så nu har vi inte ångervecka längre utan ångerdagar

2017-05-19T12:32:41+00:00 20 augusti 2015|0 kommentarer

Goda utsikter för den franska bostadsmarknaden?

 

Vad händer på bostadsmarknaden i Frankrike?

Det svaga ekonomiska klimatet ger  effekter på bostadsmarknaden. Den senare  har stagnerat  främst av tre skäl a. Köpkraften har minskat b. Reavinstskatten på fritidsbostäder ökat genom längre avskrivningstider och c. Notarieavgiften har ökat.

Under ett  normalår brukar ca 800 000 försäljningar av bostäder  ske i landet. Under de senaste två åren har antalet  legat på runt  700 000 transaktioner årligen. Nedgången i transaktioner gäller  framför allt förvärv av fritidsbostäder. Men trots allt  äger många affärer  rum och fransmännen är aktiva köpare,  dock till en annan prisnivå än tidigare. Priserna har överlag  minskat under 2013 och 2014.  För hela Frankrike var sänkningen mellan  1,7 och 2,2 procent under 2014 beroende på vilken källa man anlitar

Prisutveckling  mellan 2000 och 2014

Priserna mer än fördubblades mellan år 2000 och 2007. Naturligen måste det  bli stopp någon gång. Den sk Lehman kraschen i september 2008 markerade vad som redan blivit synligt år 2007 och blev en slags vattendelare mellan årlig prisökning och en mera normal utveckling.  Därefter konstaterar vi stagnation och till och med en mindre årlig nedgång.

Byggandet av nya bostäder är för närvarande  på katastrofalt låg nivå.  Det  verkliga behovet av nya bostäder är ca 500 000 per år för att svara mot befolkningsökningen och för att ersätta nedslitna och rivningsfärdiga bostäder. I själva verket byggs idag ca 300 000 bostäder. Byggtakten till och med minskade med tio procent mellan 2013 och 2014. Nya normer, nya skatter och svårigheter att finna mark till rimliga priser kännetecknar byggarnas och investerarnas problem. Detta gäller också Franska rivieran, som i allmänhet kännetecknas av liten tillgång på byggbar mark.

Och hur berörs Frankrikes sydöstra hörn av detta?

Les Alpes Maritimes

Detta län, som sträcker sig från Menton i öst till Theoule sur Mer, i väst har en diversifierad och livlig marknad med villaområden främst norr om motorvägen och stora städer som Nice, Cannes och Antibes mellan motorvägen och Medelhavet , vilka kännetecknas av lägenhetsområden.

I länet har lokalbefolkningen, liksom överallt i övrigt i landet, lidit av stagnerande löner och hög arbetslöshet.

Till skillnad från många andra län i Frankrike  står däremot köpare från andra länder för en viktig del av marknaden. Även personer från norra Frankrike utgör en signifikant del av köparna. Ofta rör det sig om pensionärer eller personer som vill planera för ökad livskvalitet i framtiden och köper en fritidsbostad med iden att så småningom bosätta sig på sydkusten.

Engelsmän och skandinaver är  viktiga köparkategorier. Tyvärr har de traditionellt viktiga nationaliteterna italienare och ryssar drabbats av inhemska problem och lyser nu med sin frånvaro.

 

Bostadsmarknaden i les Alpes Maritimes

Prisutveckling och antal försäljningar i länet framgår av tabellen nedan

Överblick över marknaden i les Alpes Maritimes

År

2007

2013

2014

% förändring 2013-2014

% förändring 2007-2014

Existerande bostäder

Priser i Euro per m2

3976

4029

3963

-1,6%

-0,3%

Antal försäljningar

11912

9998

9344

-6,5%

-21,6%

Nyproduktion

Priser i Euro per m2

5369

5318

5394

1,4%

0,5%

Antal försäljningar

3283

3192

2567

-19,6%

-21,8%

Källa. Observatoire de  l’Immobilier i Nice. Observera att antalet transaktioner inte är fullständigt utan endast gäller de områden där kommunen har förköpsrätt. Trenden är däremot motsvarande i övriga områden,

 

 

Några ord om villamarknaden i länet. Det är svårare att få fram tillförlitlig statistik över prisutvecklingen på villor. Den främsta anledningen är att det inte är obligatoriskt att mäta ytan på villor vid försäljning, vilket innebär att jämförelse från år till år i Euro per m2 blir svårare. Med denna förklaring vill vi dock ändå ange att villapriserna gick ned mellan 2013 och 2014. I Antibes området så visar statistiken på en nedgång på 10,5 procent.

Le Var

Länet le Var är att svårare att sammanfatta eftersom det är så stora skillnader i typer av utbud och efterfrågan.  Hur analysera  stora städer som Toulon, chica badorter som St Tropez och det provensalska inlandet som Aups, le Thoronet osv samtidigt? Den västra och östra delen av länet visar också stora skillnader i efterfrågan och i prisutveckling.

I de  stora städerna domineras marknaden av lokalbefolkningens efterfrågan och priserna sätts av deras köpkraft. Exempelvis i Toulon har lägenhetspriserna gått ned 14 procent under året  och är nu genomsnitt 2372 per m2. Marknaden i St Tropez är  naturligtvis helt annorlunda  men fortfarande finns det en hel del förmögna köpare till villor från fem miljoner euros och uppåt.

I inlandet, dvs norr om motorvägen A 8,  kännetecknas marknaden av betydligt större utbud än efterfrågan och de reella priserna kan ligga mellan tio och tjugo  procent under annonserade priser.

Vad beträffar nyproduktionen  i länet har priserna gått ned fem procent  och är idag 4000 euros per m2  i genomsnitt.

 

Hur kommer 2015 att se ut?

Den franska ekonomin kommer att gynnas av en lägre  växelkurs för euron, lägre oljepriser och en så kallad quantative easing från ECB vilket troligen kommer att leda till bibehållande av de historiskt  låga räntorna. Trots att inga större strukturella förändringar i fransk ekonomi  görs förväntas därför troligen köpkraften att stabiliseras.

Bostadspriserna  kommer därför att vara relativt stabila men med svag vikande trend. Vi tror på en generell nedgång på några procent men med kraftiga variationer beroende på vilket område bostaden befinner sig.

Köpare från norra Europa  visar fortsatt starkt intresse för vissa geografiska områden på marknaden och för  vissa typer av bostäder. Exempel är lägenheter nära havet med stora terrasser eller villor med havsutsikt och swimmingpool fortsatt attraktiva.

Dessa typer av bostäder kommer att hålla i sig prismässigt medan de som ”lämnas” till lokalbefolkningen kommer att sjunka allt kraftigare i efterfrågan och kommer  att vara helt beroende av lokala intressenters köpförmåga. Ofta rör det sig om  mindre centralt belägna bostäder med normal standard eller lägenheter mindre väl belägna i fastigheten. Skillnaden i priser mellan olika områden och kategorier av bostäder kommer med andra ord att öka.

2017-05-19T12:32:41+00:00 12 april 2015|0 kommentarer

Bostadsmarknaden på Rivieran – utveckling mellan 2013 och 2014

Vi har nu statistik från bostadsmarknaden i les Alpes Maritimes dvs länet som sträcker sig från Menton i öster till Theoule sur mer i väster

Av tabellen nedan framgår att prisutvecklngen är nära noll men att antal försäljningar gått ned mellan 2013 och 2014

Nyproduktionen har ett större problem eftersom avsaknaden på mark göra att färre och färre projekt kan lanseras

 

Överblick över marknaden i les Alpes Maritimes
År 2007 2013 2014 % förändring 2013-2014 % förändring 2007-2014
Existerande bostäder
Priser i Euro per m2 3976 4029 3963 -1,6% -0,3%
Antal försäljningar 11912 9998 9344 -6,5% -21,6%
Nyproduktion
Priser i Euro per m2 5369 5318 5394 1,4% 0,5%
Antal försäljningar 3283 3192 2567 -19,6% -21,8%
Källa. Observatoire de  l’Immobilier i Nice. Observera att antalet transaktioner inte är fullständigt utan endast gäller de områden där kommunen har förköpsrätt. Trenden är däremot motsvarande i övriga områden
2017-05-19T12:32:42+00:00 15 mars 2015|0 kommentarer

Lägre reavinstskatter vid försäljning av fritidsbostad i Frankrike

I fredags kom  det förväntade domslutet beträffande sociala avgifter för EU medborgare

Det är komplicerad läsning men i stora drag innebär beslutet för vårt vidkommande att den del av reavinstskatten som i Frankrike är sk sociala avgifter inte längre kan beskattas i Frankrike för den person som redan betalar sådana i något annat EU land

I klartext innebär det att reavinstskatten i Frankrike kommer att återgå till 19 procent, som den ju var för några år sedan

Avskrivningen på skatten är fortfarande  densamma dvs  under 22 år från och med den femte innehavsåret

Så ingen reavinskatt i Frankrike efter 22 år  innehav och maximal skatt för EU bosatta personer 19 procent vid försäljning av fritidsboende

Det är fortfarande ingen reavinskatt vid försäljning av den fasta bostaden

 

2017-05-19T12:32:42+00:00 3 mars 2015|0 kommentarer

Seminarium Franska rivieran i Stockholm den 5 mars

Köpa bostad på Franska Rivieran

Drömmer du om att pensionera dig i Frankrike? Vill du veta hur bostadsmarknaden ser ut och vad du behöver tänka på när det gäller bostadsaffären? Välkommen till vårt seminarium på Hotell Scandic Anglais den 5 mars 2015.

TID
Torsdagen den 5 mars november kl 18.00-19.45

PLATS
Hotell Scandic Anglais, Humlegårdsgatan 23, 102 44 Stockholm

PROGRAM
Hur går det till att köpa bostad i Frankrike?
Senaste nytt om bostadsmarknaden på Franska Rivieran. Harald Starke, Bjurfors Rivieran

Hur blir det med skatter och pension vid bosättning i Frankrike?
Göran Andersson, Sparsam Skatt

Möjlighet att ställa frågor
Harald Starke & Göran Andersson

ANMÄLAN
Seminariet, som är kostnadsfritt, arrangeras av Bjurfors Rivieran och Sparsam Skatt. Antalet platser är begränsat. Anmäl dig via riveran@bjurfors.se.

2017-05-19T12:32:42+00:00 3 februari 2015|0 kommentarer

Goda nyheter för säljare av bostad i Frankrike

Äntligen har den franska nationalförsamlingen anpassat sig till EU direktivet från den  25 april 2013 som ålade Frankrike att ta bort den obligatoriska skatterepresentanten vid försäljning av fritidsbostad

Som läsaren kanske känner till så är alla ej i Frankrike skattemässigt bosatta personer tvungna att anlita en skatterepresentant som garanterar att reavinstkatterna betalas till franska staten

Kostnaden för denna skatterepresentant varierar mellan 0,6 och 0,9 procent av hela försäljningspriset oavsett om säljaren har gjort en vinst eller inte

I statsbudgeten för 2015 har denna regel tagits bort, på ”stark inrådan” av Bryssel, för personer bosatta i EU och i EEE

Så från och med den 1 januari, dvs om några dagar, blir dessa skatterepresentanter mer eller mindre arbetslösa

Fast de har kvar sina jobb för icke EU residenter, exempelvis ryssar och amerikaner

Och skandinaver bosatta inom EU kan glädja sig åt att slippa det som i de flestas ög0n har ansetts som en helt onödig extra skatt vid försäljning

 

De sociala avgifterna vid försäljning kanske också ryker under 2015

Det har sagts mig att den enligt mångas och även min mening onödiga och kanske till och med EU lagstridiga lagen om att EU residenter skall betala 15,5 procent i sociala avgifter vid försäljning av bostad i Frankrike kommer upp till domslut under 2015. Jag kommer självklart att hålla er informerade om detta.

2017-05-19T12:32:42+00:00 21 december 2014|0 kommentarer

Presentation av Pat Toohey, vår mäklare i les Arcs

I bloggen kommer vi under den närmaste tiden att berätta om våra medarbetare. Patricia Toohey har arbetat med oss längst och vi börjar därför med henne,

 

 

Efter att ha tillbringat flera solsemestrar under de senaste tjugo åren i Södra Frankrike, flyttade Pat Toohey med sin man från Storbritannien till les Arcs i  le Var för 15 år sedan och har bott där sedan dess. Hon är representant för firman  i le Var och erbjuder ett brett utbud av bostäder. Alltifrån charmiga stenhus, byhus, herrgårdar till fastigheter med havsutsikt. Pat talar flytande franska och engelska och hjälper dig att hitta bostäder som passar dig och din budget. Hon kommer att förklara och följa dig genom varje steg i köpprocessen.

Om du inte skulle hitta ditt drömhus bland vårt urval. Ring eller maila Pat med dina krav så kommer hon göra sitt bästa för att hjälpa dig med din sökning. Hon arbetar även med ett nätverk av mäklarbyråer i området och kan även söka fastigheter på längre avstånd. Självklart helt utan extra kostnad för dig.

Hon kommer göra sitt yttersta för att hjälpa dig hitta din perfekta bostad inom sitt område där hon själv är bosatt sedan många år och känner till varje liten by och ett stort urvval av fastigheterna där.

 

2017-05-19T12:32:43+00:00 28 oktober 2014|Tags: , , |0 kommentarer