Arkiv per månad: april 2015

Hem/2015/april

Goda utsikter för den franska bostadsmarknaden?

 

Vad händer på bostadsmarknaden i Frankrike?

Det svaga ekonomiska klimatet ger  effekter på bostadsmarknaden. Den senare  har stagnerat  främst av tre skäl a. Köpkraften har minskat b. Reavinstskatten på fritidsbostäder ökat genom längre avskrivningstider och c. Notarieavgiften har ökat.

Under ett  normalår brukar ca 800 000 försäljningar av bostäder  ske i landet. Under de senaste två åren har antalet  legat på runt  700 000 transaktioner årligen. Nedgången i transaktioner gäller  framför allt förvärv av fritidsbostäder. Men trots allt  äger många affärer  rum och fransmännen är aktiva köpare,  dock till en annan prisnivå än tidigare. Priserna har överlag  minskat under 2013 och 2014.  För hela Frankrike var sänkningen mellan  1,7 och 2,2 procent under 2014 beroende på vilken källa man anlitar

Prisutveckling  mellan 2000 och 2014

Priserna mer än fördubblades mellan år 2000 och 2007. Naturligen måste det  bli stopp någon gång. Den sk Lehman kraschen i september 2008 markerade vad som redan blivit synligt år 2007 och blev en slags vattendelare mellan årlig prisökning och en mera normal utveckling.  Därefter konstaterar vi stagnation och till och med en mindre årlig nedgång.

Byggandet av nya bostäder är för närvarande  på katastrofalt låg nivå.  Det  verkliga behovet av nya bostäder är ca 500 000 per år för att svara mot befolkningsökningen och för att ersätta nedslitna och rivningsfärdiga bostäder. I själva verket byggs idag ca 300 000 bostäder. Byggtakten till och med minskade med tio procent mellan 2013 och 2014. Nya normer, nya skatter och svårigheter att finna mark till rimliga priser kännetecknar byggarnas och investerarnas problem. Detta gäller också Franska rivieran, som i allmänhet kännetecknas av liten tillgång på byggbar mark.

Och hur berörs Frankrikes sydöstra hörn av detta?

Les Alpes Maritimes

Detta län, som sträcker sig från Menton i öst till Theoule sur Mer, i väst har en diversifierad och livlig marknad med villaområden främst norr om motorvägen och stora städer som Nice, Cannes och Antibes mellan motorvägen och Medelhavet , vilka kännetecknas av lägenhetsområden.

I länet har lokalbefolkningen, liksom överallt i övrigt i landet, lidit av stagnerande löner och hög arbetslöshet.

Till skillnad från många andra län i Frankrike  står däremot köpare från andra länder för en viktig del av marknaden. Även personer från norra Frankrike utgör en signifikant del av köparna. Ofta rör det sig om pensionärer eller personer som vill planera för ökad livskvalitet i framtiden och köper en fritidsbostad med iden att så småningom bosätta sig på sydkusten.

Engelsmän och skandinaver är  viktiga köparkategorier. Tyvärr har de traditionellt viktiga nationaliteterna italienare och ryssar drabbats av inhemska problem och lyser nu med sin frånvaro.

 

Bostadsmarknaden i les Alpes Maritimes

Prisutveckling och antal försäljningar i länet framgår av tabellen nedan

Överblick över marknaden i les Alpes Maritimes

År

2007

2013

2014

% förändring 2013-2014

% förändring 2007-2014

Existerande bostäder

Priser i Euro per m2

3976

4029

3963

-1,6%

-0,3%

Antal försäljningar

11912

9998

9344

-6,5%

-21,6%

Nyproduktion

Priser i Euro per m2

5369

5318

5394

1,4%

0,5%

Antal försäljningar

3283

3192

2567

-19,6%

-21,8%

Källa. Observatoire de  l’Immobilier i Nice. Observera att antalet transaktioner inte är fullständigt utan endast gäller de områden där kommunen har förköpsrätt. Trenden är däremot motsvarande i övriga områden,

 

 

Några ord om villamarknaden i länet. Det är svårare att få fram tillförlitlig statistik över prisutvecklingen på villor. Den främsta anledningen är att det inte är obligatoriskt att mäta ytan på villor vid försäljning, vilket innebär att jämförelse från år till år i Euro per m2 blir svårare. Med denna förklaring vill vi dock ändå ange att villapriserna gick ned mellan 2013 och 2014. I Antibes området så visar statistiken på en nedgång på 10,5 procent.

Le Var

Länet le Var är att svårare att sammanfatta eftersom det är så stora skillnader i typer av utbud och efterfrågan.  Hur analysera  stora städer som Toulon, chica badorter som St Tropez och det provensalska inlandet som Aups, le Thoronet osv samtidigt? Den västra och östra delen av länet visar också stora skillnader i efterfrågan och i prisutveckling.

I de  stora städerna domineras marknaden av lokalbefolkningens efterfrågan och priserna sätts av deras köpkraft. Exempelvis i Toulon har lägenhetspriserna gått ned 14 procent under året  och är nu genomsnitt 2372 per m2. Marknaden i St Tropez är  naturligtvis helt annorlunda  men fortfarande finns det en hel del förmögna köpare till villor från fem miljoner euros och uppåt.

I inlandet, dvs norr om motorvägen A 8,  kännetecknas marknaden av betydligt större utbud än efterfrågan och de reella priserna kan ligga mellan tio och tjugo  procent under annonserade priser.

Vad beträffar nyproduktionen  i länet har priserna gått ned fem procent  och är idag 4000 euros per m2  i genomsnitt.

 

Hur kommer 2015 att se ut?

Den franska ekonomin kommer att gynnas av en lägre  växelkurs för euron, lägre oljepriser och en så kallad quantative easing från ECB vilket troligen kommer att leda till bibehållande av de historiskt  låga räntorna. Trots att inga större strukturella förändringar i fransk ekonomi  görs förväntas därför troligen köpkraften att stabiliseras.

Bostadspriserna  kommer därför att vara relativt stabila men med svag vikande trend. Vi tror på en generell nedgång på några procent men med kraftiga variationer beroende på vilket område bostaden befinner sig.

Köpare från norra Europa  visar fortsatt starkt intresse för vissa geografiska områden på marknaden och för  vissa typer av bostäder. Exempel är lägenheter nära havet med stora terrasser eller villor med havsutsikt och swimmingpool fortsatt attraktiva.

Dessa typer av bostäder kommer att hålla i sig prismässigt medan de som ”lämnas” till lokalbefolkningen kommer att sjunka allt kraftigare i efterfrågan och kommer  att vara helt beroende av lokala intressenters köpförmåga. Ofta rör det sig om  mindre centralt belägna bostäder med normal standard eller lägenheter mindre väl belägna i fastigheten. Skillnaden i priser mellan olika områden och kategorier av bostäder kommer med andra ord att öka.

2017-05-19T12:32:41+00:00 12 april 2015|0 kommentarer