Arkiv per månad: februari 2013

Hem/2013/februari

Nybyggnation, tuffa tider för byggarna och för bostadssökande

Det är tuffa tider för byggmästarna

Under 2012 byggdes det endast 300 000 nya lägenheter i Frankrike, en nedgång med 20 procent, jämfört med år 2011

2013 verkar minst lika dystert

Endast la loi Duflot, med skatteincitament för nybyggda lägenheter uthyrda till lägre hyror än marknadshyrorna, kan eventuellt pusha för en förbättring

Men i övrigt tror vi inte att nybyggnadstakten kommer att öka, och inte heller på Rivieran

Detta trots att behovet är minst 500 000 ny lägenheter per i landet

Anledningen? Höga markpriser och en inflation i byggkostnaderna. En källa säger att byggkostnaderna har ökat dubbelt så mycket som i Tyskland under de sista tio åren.

Resultatet är att antalet bostadssökande ökar liksom trångboddheten och  med minskad tillgång på nya bostäder har vi svårt att tro att priserna skulle gå ner i områden med stor efterfrågan, i alla fall inte substantiellt

2013-02-28T19:10:21+00:00 28 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer

Frankrikes bostadsmarknad 2013

Credit Foncier, ett stort kreditinstitut, har nyligen publicerat en studie med sina förutsägelser för 2013 års bostadsmarknad

Antalet bostadsförsäljningar var år 2012 650 000 i hela landet, vilket var en minskning med 20 procent jämfört med  2011

För år 2013 tror man på 575 000  stycken

Med andra ord en kraftig avmattning mellan 2011 och 2013

Däremot tror inte Credit Foncier på några större prisändringar i de två högprisområdena Paris regionen och Franska Rivieran

För 2014 tror man att marknaden skall ta fart igen med en ökning av antalet transaktioner i hela Frankrike

 

2013-02-27T23:10:21+00:00 27 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer

Residens på Franska Rivieran: Eden Parc i Juan les Pins

I vår serie om residens på rivieran vill vi tipsa om Eden Parc i Juan les Pins

Mycket välskött i stor park med två tennisbanor och swimming pool. Några hundra meter från Medelhavet. Lugnt och tyst. Lägenheterna i  de övre våningarna har oftast havsutsikt. Området är ca 30 år gammalt. Vaktmästare och trädgårdsmästare finns. Stort garage under hela området, ofta med hiss direkt upp till lägenheten.  Några nackdelar? Nej, kanske lite mycket betong eftersom fastigheterna är höga, nio, tio våningar. Men i gengäld får man en strålande utsikt över Medelhavet.

Skatteavdrag vid renoveringsarbeten

De flesta svenskar känner till ROT avdrag vid renovering

Men känner man till de franska skatteavdragen och bidragen för förbättringar av bostäder?

De finns ett otal sådana

Bäst är att kontakta ANAH, dvs Agence Nationale de l Habitat, som har kontor lite överallt, bland annat i Toulon och i Sophia Antipolis

Det är lättast att få bidrag och skatteavdrag till förbättringar som har med energibesparingar att göra

Dubbelglas fönster, isoleringsmaterial i undertaket, nya värmepannor, allt är möjligt att få subventioner till

Som vanligt i Frankrike, så måste man räkna med att tillbringa en hel del tid med att fylla i formulär, men det funkar

 

2013-02-25T19:02:35+00:00 25 februari 2013|Tags: , , |0 kommentarer

Snöar det på Rivieran?

photo_280.jpg

Vi som säljer in Rivieran till nordbor (Nordbor är alla som kommer från området norr om Lyon och upp till Luleå) skryter alltid med det fina vädret här. 300 soldagar per år, lunch ute på terrassen på nyårsafton med mera, med mera. Denna vinter är dock lite besvärlig och skrytandet har fått sin smäll. I går var det snö ända ner till Medelhavet på vissa ställen i länet le Var.

Fastighetsförvaltare, sk syndic, vad gör dom egentligen?

Vad gör den sk syndicen egentligen? De som ägare bostad i sk co propriete, dvs lägenheter, ställer ofta frågan

För en svensk som kanske inte alltid talar så bra franska, verkar de väldigt otillgängliga, och ofta blir man irriterade på sin syndic. Innan man blir arg och sur på dem så är det dock bäst att förstå vad de har för uppgifter. En kort sammanställning följer nedan:

Juridik

Daglig ledare av föreningen

Ansvarar för fastighetens underhållsplan

Utför årsstämmans beslut

Är sekreterare på årsstämma och styrelsemöten

Är ansvarig inför ägarna och inför myndigheter

Tekniker

Rekryterar personal till föreningen, typ städare, portvakt, trädgårdsmästare

Ser till att underhållet av gemensamma ytor sköts

Ansvarar för försäkringar

Skall föreslå till ägarna bästa möjliga lösningar för att lösa tekniska problem i fastigheten

Tar in offerter och ger råd i upphandlingar

Förhandlar med leverantörer

Övervakar underhållsarbeten

Bokföring

Gör årlig budget och föreslår denna till årsstämman

Sköter bokföring och skatter

Betalar fakturor och skickar räkningar till ägarna, sk appels de fonds eller appels de charges

Syndicen måste ju i sin tur kontrolleras. Detta görs genom årsstämman sk assemblee generale och genom styrelsen. Det flesta uppdragsavtal är på årsbasis men kan också vara i två eller maximalt tre år. Det är viktigt att deltaga i dessa eller i alla fall ge fullmakt till någon annan så att kontrollen sker rätt och att man eventuellt byter ut sin syndic om man inte är nöjd

Det finns ca 250 syndic i les Alpes Maritimes och de har hand om ca 300 000 enheter, sk lots, dvs bostäder, garage, källare

Mer än 400 miljoner Euros spenderar  bostadsägare på sina bostäder per år genom syndicen varav 80 M Euros är förbättringsarbeten på fastigheterna

Det finns också en annan form sk syndic benevole, dvs frivillig syndic. Detta väljer man ofta i en mindre förening då man tycker att det är onödigt att betala för professionell hjälp.

 

Hur välskött är föreningen? Det är kanske en av de viktigaste frågorna när man köper eller säljer en lägenheter. Kolla upp syndicen!

 

 

 

2017-05-19T12:32:49+00:00 23 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer

Villa Mer et Mont i Menton

Mer et Mont byggdes av en engelsman ,Mr. Smith-Ryland,i början av förra seklet i en underbar park på ca 20 000 m2.  40 sovrum och stora sällskapsutrymmen. Den brittiska  aristokratiska kolonin i Menton deltog i många fester och andra evenemang på den ”gamla goda tiden” dvs innan första världskriget. Bridge och dans var det vanligaste formerna av sällskapsliv på den tiden. Mr Singer, symaskinskungen, var en av de flitiga gästerna.
I mellankrigstiden blev villan sjukhem för VIP s, många ryska flyktingar från ryska revolutionen. Klimatet i Menton är ju ett av de bästa i Europa och de som hade möjlighet ville ju gärna tillbringa vintrarna här. Det sägs exempelvis att Rasputins mördare prins Yusupov skulle ha vårdats i villan.
Mer et Mong  har varit övergiven under decennier men förhoppnings kommer en seriös köpare att bygga om den till hotell eller motsvarande. Kanske kommer ryska prinsar, fast av nytt slag, än en gång att ta bosättning där. Vi kommer att följa projektet med spänning.

 

2017-05-19T12:32:49+00:00 22 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer

Residens på franska rivieran: Les Hauts de Vaugrenier i Villeneuve Loubet

 

I vår serie om residens på franska rivieran så är det nu dags för Les Hauts de Vaugrenier i Villeneuve Loubet

Detta ytterst välskötta residens  är beläget ett par kilometer från Medelhavet på kullen ovanför Marina Baie des Anges, dvs de stora fastigheterna med båthamnen mitt i Villeneuve Loubet

Det karakteriseras av 130 hektar mark  på den sydliga sluttningen av Villeneuve Loubet med en fantastisk utsikt över Medelhavet och över Cap d Antibes¨

Området är  avstängt med två meter  höga stängsel runt hela området

Vakt dygnet runt

För att komma in i området behöver man ha ett pass eller vara inbjuden av någon som bor där

Tio tennisbanor och en basketboll bana

En 50 meter lång swimmingpool i anslutning till klubbhuset

En lite mindre pool på ca 20 meter

Boule bana

Restaurant och klubbhus

Cafe, matvarobutik, apotek, läkare, tandläkare,  sjuksköterska, kindergarten, frisör

Tre mycket vackra konstgjorda sjöar

Ca 1400 bostäder varav 900 lägenheter och 500 villor, ofta med havsutsikt och med individuella swimmingpools

Majoriteten av invånarna är permanentboende  men det finns också många som bor där temporärt, ofta skandinaver, italienare, engelsmän, belgare, tyskar

Totalt ca 3500 invånare, dvs  som en liten stad

Hela området är indelat i elva byar, var och en med sin egen administration och vaktmästare. Det hela sköts av en samfällighet med sin egen styrelse. Ett femitio tal anställda finns fördelade på vakter, vaktmästare och trädgårdsarbetare

Residenset är ca 30 år gammalt med en fullt uppvuxen underbar park med palmer och Medelhavs pinje

Les Hauts de Vaugrnier befinner sig  mindre än 15 minuters bilfärd från Nice flygplats

 

 

 

 

 

 

 

2017-05-19T12:32:49+00:00 21 februari 2013|Tags: , , |0 kommentarer

Hur känns det att förlora en handpenning på 39 miljoner Euros?

Ni som följer med fastighetsaffärer på franska rivieran kanske kommer ihåg att  ryssen Mikhaïl Prokhorov år 2008 köpte villa Leopolda  i Villefranche  sur mer för 390 miljoner Euros. Ett förkontrakt skrevs, ett sk compromis de vente. Men ryssen ändrade uppfattning efter Lehman brothers krisen i september samma år och ville komma ur affären. Det var bara ett litet problem, handpenningen på 39 miljoner  Euros dvs ca 330 Miljoner svenska kronor i dagens kurs. Köparen ville ha tillbaka handpenningen men säljaren ville naturligen behålla den. Efter ett antal rättegångar som gick ända upp till la Cour de cassation dvs i allra högsta instans, bestämde nyligen att handpenningen skulle  tilldelas säljaren, dvs Madame Safra, änka efter bankiren Safra.

Vad är  slutsatsen av detta

Änkan är nöjd eftersom hon fick 39 miljoner euros och dessutom får behålla en av de mest spektakulära villorna på Rivieran

Och ryssen tappade visserligen handpenningen men han slapp ju betala ut 351 miljoner euros för en villa som kanske sedan krisen 2008 har förlorat en del i värde.

 

 

Kineser på Franska rivieran

När kommer kineserna till franska rivieran? Svaret är nu. Fler och fler kinesiska turister kommer hit och  fler lär det bli.  Det hela kanske började när den kinesiske presidenten besökte Nice i november 2010 åtföljd av flera hundra tjänstemän och affärsmän. Följden blev ett antal större fastighetsaffärer. Nu lär flera följa. Nyligen publicerade ett kinesisk resemagasin ett  åttiosidigt reportage om franska rivieran och hur fantastiskt det är att bo här. Och eftersom det är Kina så trycktes tidningen inte i liten skala, hela 600 000 exemplar. Vi har redan kinesiska affärsmän som köper toppfastigheter i Paris och flera lär komma till rivieran. Irländarna och italienarna är borta från marknaden eftersom de har ekonomiska problem på hemmaplan, nu blir det kanske de mer köpstarka kineserna i stället.

2017-05-19T12:32:49+00:00 19 februari 2013|Tags: , |0 kommentarer